効率的な土地の探し方|土地を買って注文住宅を建てるならスタイルオブ東京

土地を買って注文住宅を建てようとする時に一番難しいのが土地探しではないでしょうか。

建てたい家があり大体の住宅のコストがわかっていれば、総予算から考えると土地の予算は決まってしまいます。

住みたいエリアが決まっていれば、尚更土地探しは難しいものとなってきます。

・住みたいエリアはあまり変えたくない

・総予算もあまり変えたくない

・家の延べ床面積も必要最低限は欲しい

という場合、土地を探し始める前に考えてほしいのが「都市計画」です。

都市計画は街の計画。
商業や工場、住宅などや学校や公園、葬儀場や教会なども勝手に皆が好きなところに建築してしまっては街並みが大きくかわってしまいますよね。そのために行政が計画を立てているものです。

都市計画では敷地に対して建てられる面積の限界を決めています。それを建蔽率と容積率といいますが、建蔽率は敷地に対して上から見たフレーム、つまり1階の最大面積、容積率は延床面積です。

杉並区の建蔽率、容積率をみてください

 

同じ杉並区というエリアでもこれだけ敷地に対して建てられる面積が変わるのです。

ここから考えてみると

例えば土地の予算が3800万円で40坪の家を建てたい場合

建蔽率50%、容積率100%の場所では土地を40坪買わなくてはなりません。
土地代が3800万円だとすると坪90万円の土地です。

建蔽率70%の場所であれば土地が19坪あればよいので土地の坪単価が坪単価200万円の土地が買えます。

建蔽率・容積率が大きければ土地を少なく買って大きな家を建てることができますが、図のように3階建など縦に長くなってはいきます。2階建やお庭を楽しみたい方には難しいですね。

また建蔽率や容積率は街作りの計画ですので当然建蔽率・容積率が小さい方が街としてゆったりとした雰囲気があります。なにせ建蔽率が40%であれば敷地の60%が庭ということになりますので。

都市計画はどんな家を建てたいのか、どんな雰囲気の街に住みたいのかにも関係してきますので、土地を探す前に是非考えながら土地を探していただくと良いと思います。

YouTube動画も配信中です!ぜひご覧ください。

https://youtu.be/hxhsACecZNA

 

 

 

中古住宅購入「はじめての内見」

中古住宅を探し始めて、気になる物件がでできたら次は内見となりますが、はじめて中古物件を内見される方にとってはどんなことに気をつけたらいいのか、気になりますよね。

中古住宅の売買の場合はまず空室なのか居住中なのかによって注意すべき点が変わります。

空室は売主が不動産業者のリフォーム済み物件や先にお引っ越し済みの物件になり、その場合は賃貸と同じように、気兼ねなく見られます。売主様によっては、売主の依頼した不動産仲介会社の担当者がご案内する状態での内見を希望していることがあるので、今すぐに内見したい!といっても都合がつかない場合もありますが、基本的には鍵の手配さえできれば、すぐに内見をすることができます。

 

一方で居住中の物件になると、売主さまのご都合があるので、内見できる日を調整する必要があります、売主様が忙しい方だと調整に時間がかかったり、内見できる時間に制限があったりして、ご自分の都合と合わなければ、内見する前に売れてしまうこともあります。

居住中でも売主様が内見する方とお会いしたくない場合には、仲介会社の担当者が代わりの案内することがありますが、売主様が自らご説明していただくことも多いです。

その場合は是非遠慮なく直接ご質問してみてください。

特に近隣の方やマンション全体の入居者や管理など、住んでいる方に聞くのが一番早いです。

他のエリアからの転居を考えている方なら、環境の情報なども入手できます。近くのスーパーや学校情報なども聞いていただけると、場も和みますし、楽しく内見できます。

しかし聞き方などは気をつけてくださいね。内見で売主様とお会いするときには是非好印象を残してください。

気に入っていただき、購入希望を出す場合には交渉になりますので、値引き交渉や他条件を出した際にも「あの購入希望者いい人だったから」という印象はおおきなポイントとなりますし、同時に同条件での購入申し込みが入れば、購入者を選ぶのは売主ですから、売主様もできれば気に入った人に買ってもらいたいものです。

もちろん、内見の際に、見るべきポイントは他にもあります。

自分では変えられないところです。

日当たり、風通し、ビュー、共用部分などリフォームでは変えられないところが嫌だったら購入する意味がないです。

他にも物件の状態や環境、相場などいろいろありますが、始めての内見での注意ポイントとして、まずは居住中の場合には是非売主様との接し方を考えてみる!

初めて見るから買うこともないかなと思うかもしれませんが、実はいくつも見て初めの物件が一番よかったなぁと言われる方もいますので、初めて見た物件でも買う気満々で是非ご覧になってみてくださいね。

住宅ローン「年収から一番多く借入できる金融機関はどこか」

住宅ローン「年収から一番多く借入できる金融機関はどこか』

住宅支援機構のフラット35です!

住宅ローンの借入可能額は年収・年齢でおおよそ決まります。その借入可能金額が借り入れできるかどうかは金融機関の総合的な判断になります。

返済可能額を決めているのは返済比率です。大体年収の20%~40%までの年間返済額が支払える金額となります。

例えば、年収600万円で返済比率30%なら年間で120万円の住宅ローン支払い金額、月額10万円のローンで返済できる金額です。

月々10万円を金利0.6%で35年借入した場合の借入金額は3787万円

金利0.6%で20年で借入すると2785万円

金利1%で35年で3787万円25年で2653万円です。

つまり同じ月々の支払いでも借入年数と金利によって借入できる金額が変わります。

そう考えると民間の金融機関での安い変動金利、例えば0,6%の金利の方が多く借入ができるように思いますよね。

ところが民間の金融機関の審査は実際の変動金利の安い金利では行いません。そもそも変動金利は将来上がるかもしれないからです。
実際は全く上がっていませんが、一応変動金利というのは変動するという前提、万が一上がった場合にでも支払いができる状態で審査をしたいということです。

実際審査の金利は3~4%で考えます。

例えば月々10万円、返済比率30%、35年、金利3.5%で計算すると借入可能金額は2419万円です。同じ条件で金利を1%で計算すると借入可能金額は3542万円です。大きく変わりますよね!

フラット35は35年間の固定金利ですから、金利が変動しません。よって審査申し込み時の実際の金利で審査ができます。

ということでフラット35が一番多く借入ができるということです。

また、フラット35は収入合算者の年収の最低ラインがありません。ご夫婦の収入を合わて借入したくても、民間の金融機関は収入合算者の年収にも制限をつけています。

個人事業者などで収入が少なく申告されている方などでも収入合算ができるので、より多く借入が可能となりますね。

 

住宅ローンの借入金額についての考え方は様々です。

自分の年収からどこまで借入できるのか。借入は可能であってもいくらまで借入したほうがいいのかは多くの方が悩まれます。

同じ年収であっても、家族構成や年齢、収入の上がり方、趣味やライフスタイルによって借入金額は大きく変わります。

借入できる金額と返済できる金額は違います。

借入する際にはしっかりライフプランを立て金額を決めていかれるのをお勧めします!

 

不動産購入「買付」(購入申込書)ってなに?

不動産を購入するステップ「買付」についてお話ししていきます。

買付は不動産の購入申し込みのことです。
不動産の購入する際には契約書を交わしますが、契約を手続きを進めるために、まず購入の意思があるということを売主に伝えるのが「買付」購入申込書です。

購入申込書には買主の希望を書きます。

購入希望金額は販売されている金額よりも値引きをして欲しい金額を書いてもよいです。
しかし売主がその金額で合意するかはわかりません。常識を外れた希望金額を書き、売主から断られたからといって金額を売値に戻しても、売主の気持ちで売りたくない!と言われてしまっては購入することはできません。

購入申込の際にどのくらいの金額を希望するかは、仲介会社の担当者とよく相談してから決めるのがベストです。

不動産の売買は売主・買主の希望条件が一致しなければ契約が成立しません。
買うのも、売るのも、値段もお互いが自由に決めてよいからです。
自由に決めるからこそ、契約条件ははじめにしっかり決めておくことが大事とも言えます。

購入申込書を出したら、すぐに契約を行います。

売主さんにとっては、一旦他の購入希望者には契約予定があると伝え販売活動を中止しているのに、やっぱり契約しません!と時間が経ってから言われれば、時間が無駄になりますし、買主にとっても、一旦決まった購入条件よりも、もっといい条件を出してくる他の購入希望者が出てくれば、契約ができない可能性もあります。

 

購入申込は契約ではないので、キャンセルしても双方にペナルティはありません。

だからこそ早く契約を結び条件を確定するほうが双方にとってメリットがあります。

 

とは言え、大きな買い物をそんなスピード感で進めるのが不安になりますよね。

だからこそ、購入するぞ!と決めたら、すぐに決断できるように、準備が必要です。

住宅ローンの仮審査や、借入額からの返済計画などの資金計画や、中古物件であればリノベーションの有無、コスト、物件調査などをすぐにできるような体制です。

購入前にしっかり準備をしておけば、気に入った物件が出た時にすぐに購入申込書を入れられます。そして購入申込書をいれたあと、物件調査の結果どうしても条件に合わなければ、契約しないという選択肢もあります。

しかし、いくら購入申込書を入れたあとに契約しないという選択ができたとしても、売主も業者もみんな動いているので、ドタキャンはあまりよろしいとは言えませんよね。

スムーズに楽しく購入するためには、信頼できる不動産仲介業者や建築会社を先に見つけることも事前準備と言えるますね。

中古不動産を売る「値段はどうやって決めるのか」

自宅を売却したら一体いくらになるのか?そもそもウチって売れるの?など、初めて不動産を売ろうと思えばこんな疑問が生まれます。

まず、よほど何か問題がない限り売れます。

今は世帯数よりも既存住宅戸数の方が多いですから、売れない可能性もありますが、よほど・・。つまり事件・事故物件や人里離れた場所、権利関係が複雑などの条件があるようなもの以外

例えば、ボロボロの古い戸建てで、リフォームにいくらかかるかわからないような不動産であっても値段が安ければ売れます。

実際管理費・修繕費が月額6万円で築40年のマンションが100万円!なんていうのもあります。条件が悪ければ値段が勝負だということです。

その値段ですよね。一体どうやって値段を決めるのか?

不動産の査定方法にはルールがあります。少し前は査定方法に従い不動産業者が査定していましたが、いまはシステムに入力するだけ笑

そのシステムに入力すれば、査定方法の計算から価格の目安が出されます。

もちろん、過去の取引事例が元になっていますので、常にシステムはアップデートされています。

ずばりこの価格!というのではなく、4000万円〜5000万円みたいなざっくりとした数字です。

その物件自体が直近で取引されたということではないので、近隣の類似物件の直近までの取引実績からの数字になるので、ざっくりとした数字となります。

あとは不動産仲介会社が、実際今販売している近隣の類似情報などや、内装の状態から判断して値段をつけますが

あくまでもそのつけた値段が売れる金額ではないので、高い査定をした会社に販売をお任せするということのないように気をつけてくださいね。

また、自分がどんなにお金をかけた建築であっても、庭木がめちゃめちゃ高くても、購入希望者にとってセンスが合わなければ高くは売れません。逆にリフォームするので値引きして欲しいとか、庭木みんないらないので撤去してくれなどの交渉になります。

何度もいいますが、売るときの業者選びも不動産営業担当者です。

中古物件は結構ストーリーがあります。キッチンの造作を拘っていたので、そのまま使ってくれる人に売りたいとか。庭の松を切らないで欲しいとか。お金だけでない想いがあります。

値段をつける査定はシステムですから、はっきりいってどの不動産仲介会社も同じ。違う不動産業者でも同じシステムを使っていれば、全く同じになりますよね。

ですから、自分の代理人として信頼おけるかどうか、きちんと価格の根拠を示してくれるかなどしっかり確認をして進めていくのがよいです。

 

YouTubeでも配信してます!

https://youtu.be/c2QDA2eDkmk

アフターコロナ「住宅は買うか?!借りるか?」新価値観|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

様々なところでアフターコロナという言葉を聞きますので、なんとなく使いたくないかな・・とも思いながら(笑)

確実にライフスタイルは変わっていて、すべての価値観は新価値観となっていますよね。その中で不動産の永遠のテーマである、家は買うか?借りるか?ということを藤木なりに発信してみたくなりました。

コロナ以前のお客様の不動産を探す条件の優先順位は「通勤」でした。駅の距離や沿線も優先順位が高く、田園都市園は朝混むので外したい!なんていうお話しも当たり前のようにありました。

しかし、いまや満員電車というほどの満員はなく、少し混んでいる程度が当たり前になっています。また毎日おなじ時間に出社することさえ多くの人ではなくなっています。

それどころかほぼ出社しません!という方にもびっくりしなくなってきました。

家にいる時間が長くなった影響で家のことをよく考える人が増えています。リモートワークでのオンラインMTGでは子供がうるさいので、書斎が欲しくなったというのが家を購入する理由というのもあります。

そうなるといままで駅近や通勤便利な首都圏ということではなく、家の広さや間取り、日当たりや音、窓からの景色などの優先順位があがります。

ここで本題の家を買うか、借りるかどっちがお得なのか。

それは目的によって違います。

楽しく暮らすことが、今よりも広く、好みの空間と環境、そして同じコストで実現できる家が賃貸であるのであれば賃貸でもよいし、なければ購入して好きなように作る(建てる、リフォームする)

購入を躊躇してしまう理由は、売るときに損をするのではないかということですが、今は不動産市場が安定しているので、損をすることはありません。

それが目的となりますが、楽しく暮らすということが目的ですので、値段が下がることを損と捉えないことです。

例えばどこか環境のよい田舎の古い戸建てを600万円で買ったとします。

ほぼ土地代ですから、1000万円かけてリフォームしたとします。

それを10年住んで売る時に土地代にしかならなかった場合、
1000万円を10年で割って1年100万円、1ヶ月約8万円の家賃を支払ったのと同じで、楽しく暮らせたなと思えるかどうかということです。

逆に言えば、同じような環境や条件で月に8万円で住める賃貸があればそれでもよいということです。

また、これからは今までのように駅距離や都心という条件が外れてきますので、ただ駅が近い立地がよいだけの賃貸は人気がなくなります。
いままではその条件だから多少うるさくても、日当たりが悪くても狭くても我慢して住んでいた人がいなくなっていくのですから、そういう物件の家賃は下がります。

これも目的で、自分はやはり駅近で住みたい街なら条件が悪くてもいいと思うでしたら、賃貸はお得かもしれませんね。

 

アフターコロナの住まい「買うか借りるか」

楽しく暮らすとは何か。目的は何かを明確にして、そこにあった住まいが賃貸でなければ、買う。

今までとは暮らし方が大きく変わっていきますが、その変化がより人間らしい暮らし方ができるようになる前向きな考え方になっていくと思います。

今までよりも場所の選択肢が増えますので、空間や環境を妥協せずきっと楽しく暮らせる家が見つかるはずです。それは賃貸でも購入でもよいのではないでしょうか。

結論はどっちでもいい(笑)

ということでした。

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https://youtu.be/fK18Kg4YSmU

 

買ってはいけない不動産はお買い得!?|中古物件購入を成功させるならスタイルオブ東京

「買ってはいけない不動産」はお買い得!?

よく本や雑誌、ネットの情報などで「こんな家は買ってはいけない!」というタイトルがあります。住宅は高額商品ですから、当然問題のあるものは買いたくありません。

しかし、住宅には相場金額というものがあり、理想的な住宅を購入したいとなれば、その分値段に反映されてしまうものです。
もちろん、有り余る予算があれば、少しでも不安が残るような住宅は買わない方が良いです。
有り余る予算があれば・・・です。限られた予算の中で自分たちにとって素敵な住まいをゲットするには、どこを妥協できるかということがキーとなってくるものです。

そこで、「買ってはいけない不動産」というものにも目を向けてみてください。実は買ってはいけないという理由が自分たちにとっては気にならない場合があるのです。人が嫌がるものでも、自分たちは気にならないとなれば、相場よりも安く買えるお得物件となるのです。

買ってはいけないと呼ばれる物件を買うときに気を付けるべきポイントがあります。

「リスクヘッジ」です。
問題は知らないで買うことです。
知っていればリスクヘッジができるかどうかで判断することができます。

買ってはいけない物件の例をお話しします。
・既存不適格と呼ばれる、建築基準法上に問題がある物件
いろいろ種類がありますが、例えば古いマンションなどで都市計画の容積率・建蔽率が現在の基準には合っていない物件
中古戸建で増築などをしていて、容積率・建蔽率をオーバーした物件
このような物件は住宅ローンの借入が難しくなります。
しかし個人属性がよい、自己資金が多くあるなど有利な条件が揃えば借入れも可能性ありますし、現金で買うのであれば問題ありません。
基本的にその住宅を建て替える際には現行の基準になりますので、いまよりも面積が小さくなるということを理解していれば相場より安く買えますのでお買い得です。

・土地が建築基準法上の道路に2.0M以上接していない物件
・前面道路が建築基準法上の道路認定されていない道路に接道している物件
接道が基準に満たない場合は建築確認申請許可が取れません。よってこちらも住宅ローンが難しいです。それと新築が建てられません。木造住宅が建っていれば、大規模なリノベーションによって新築同様の家にすることも可能です。現金で買うことができればこちらもかなりのお買い得となります。
接道面が狭いと駐車場を作るのが厳しいですし、建築コストもかかってしまうなどもあるので、その辺を理解していればよいとおもいます。

・私道の持ち分がない、権利関係が複雑
道路は基本的に持ち分がなくても通行する権利はあります。現金で買えたとしても、意地悪な人が近隣の地権者がいる、道路の地中に埋まっている給排水管などの引き込みの承諾に同意してくれない、などのリスクがあります。そういう土地はかなりお安いです。強い気持ちや交渉力に自信がある人にとってお買い得物件となると思います。

・瑕疵物件(欠陥)
古い住宅などでは、雨漏りや構造の不具合など一見目に見えないリスクがあります。中古物件では一般的に売主には引き渡し後の瑕疵(不具合)については3か月(業者は2年)の責任が生じます。しかし、土地代で売るような中古は保証を免除して売る場合もあります。
木造住宅では直せないものはありません。その分修復にお金がかかるだけです。万が一の瑕疵がいくらで直せるのかという試算をしてそれでも値段が安いのであればお買い得です。
それでも不安であれば、購入前に物件調査(インスペクション)を行い、瑕疵保険に加入しておけば、購入後に壁を壊してみたら雨漏りしていた・・なんていう目に見えない瑕疵については保険でカバーされますので、リスクヘッジの方法を考えてみるのがよいとおもいます。

瑕疵については、心理的瑕疵という、そこで事件や事故、病死など気持ち的に嫌なものもあります。まさに気持ち的な部分なので、そこも気にしない!というのであればお買い得です。
この心理的瑕疵はかならず売主が告知しなければいけない部分になりますので、あらかじめ確認することができます。購入後にわかったとなれば契約は白紙です。しかし、売り主が行方不明になってしまったとか、破産してしまったとかになればもめごとです。
そういうリスクをヘッジするには、信頼できる不動産仲介会社を選ぶことも大事です。

ほかにも見方、考え方を変えてみると、意外に買ってはいけない不動産は掘り出し物不動産に変わることがありますので、買ってはいけないリスクをどうヘッジできるのかという目線で情報を収集してもらうとよいと思います。

住宅はどうやって探すのがよいか|住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅購入の始まりはまず物件探しとなりますね。

まずはいい物件はどこにあるのか?と考えると思います。

2つの方向があります!

欲しい物件が定まっているか。家を買いたいが条件は漠然としているかによって進むべき道が変わるのです。

欲しい物件、マンションや土地、戸建てなどエリアや予算が確定している方は、物件情報をいち早くゲットすることです。

中古物件や土地は全く同じ条件のものはありません。

ですから、誰よりも早く物件情報を入手したいものです。

そのためには、SUUMOやHOMESなどの不動産のポータルサイトに希望の物件情報を登録しておくことや、大手不動産仲介業者や地場の不動産業者さんも会員登録などをしているところもあるので、そこに登録しておき、ひたすら物件情報を待つのがよいです。

もちろん登録したらマメにチェックすることもお忘れなく。不動産仲介業者さんからは営業の連絡もウルサイかもしれませんが、そこは物件情報のために頑張ってください。

住宅は購入したいけど条件については漠然としている方は、信頼できる不動産エージェント(代理人)を探すことから始めてほしいです。

中古物件は一つしかありません。二度と同じ条件の物件に出会うことはないのです。ですから出会ったときにすぐに買わないとあとで後悔してしまうこともあります。

しかし高額な買い物ですから、そうそう簡単に決断はできませんよね。物件の瑕疵、建築費や資金計画などの不安も沢山あります。

不動産のプロがエージェントとしてすべてサポートしてくれればストレスなく楽しく住宅購入ができるはずです。

その信頼できるエージェントはどうやって探すのか?というのも問題にはなりますが、

不動産は知識、それと心からお客様の楽しい暮らしを実現したいかどうかです。

そういう目線で知人、友人で住宅購入経験のある方から担当者を紹介してもらうとか、内見に行った際に担当者さんとお話ししてみるとかですね。

ポイントはエージェント(代理人)営業マン「人」です。

大手仲介会社とか、会社が大きいから安心だろうということではないです。

気持ちよく、楽しく、住まいを探すためには是非「人」から選んでみてください。

 

住宅購入 消費税は何パーセント?

住宅購入の際消費税は何パーセントかかるのでしょうか?

とたまに質問を受けます。

そんな質問をされると、業界に慣れてしまっているこちらが少し驚いてしまうのですが

確かに高額な商品ですから気になるのは当然ですね。

一言でいえば、住宅の売買には消費税がかかりません。

正確にいうと、土地と建物の考え方が違います。

まず土地は非課税なので、消費税がかかりません。

建物には消費税がかかります。

ですから中古物件の売買では本来土地は非課税、建物には消費税がかかるということです。

そもそも消費税というのは一定の条件の事業者が収める義務があるもので、個人には消費税の納税義務がありません。

したがって売主、買主が個人の場合は消費税の納税義務がないため、建築物であっても消費税が発生しません。結果消費税がかからないということになります。

消費税の納税義務者、例えば建売のように宅建業者が売主の場合には、消費税の支払い義務があるため、消費税がかかります。

しかし、不動産の売買価格プラス業者だと消費税という分け方はわかりにくいですよね。

ですから価格は売主関係なく、売主が業者であれば内税ということになっています。

ただ、土地を買って新築を自ら建てたり、中古物件を買ってリノベーションしたりする場合の建築費には消費税がかかります。

請負契約が別途ある場合には消費税は当然かかりますので

そこは間違えないようにしてください。

 

あくまでも中古の戸建て、マンション、新築建売戸建の取引は消費税がない、または内税であるということです。

住宅は高額な商品ですので、消費税がかかるかかからないかは大きな差です。

住宅購入には基本消費税が別途かからないので、消費税の増減に惑わされず、自分の買うタイミングで気持ちよく購入してくださいね。

 

 

 

「不動産のリーズバック」ってお得なの?|自宅の売却を成功させるならスタイルオブ東京

最近耳にするようになった「不動産のリースバック」

自宅を売却し、それをそのまま使用しながら買い主に使用料を支払う方式のことをいいます。

つまり自宅を資金にしたいけど、そこに住んでいたい!という方にメリットがあるというイメージですね。

では本当にお得なのでしょうか?

損得で言えば、お得ではありません。

当然リースバックをする会社さんは事業でやるのですから、事業になっていなければやりませんよね。

流れとするとまず、自宅を売却する場合の時価の60%~80%で自宅を売却します。

その際に買い戻せる金額も設定します。その買い戻す金額は売却した金額よりも高くなります。

通常の60%~80%で売って、そこに諸経費がのっかって買い戻し、さらに買い戻しまでの間、住んでいる家賃も支払います。

お金だけでみれば、お得ではないということは理解できると思います。

しかも、このようなスキームができるような価値がある家であることが条件になるので、売却できる金額より、ローン残債が上回っている状態ではリースバックをすることができません。

価値が十分にある状態であったら、普通に売却してしまったほうが資金的には良いということになりますよね。

しかし、家は気持ちの問題も多くあります。

長年住んでいる家から離れたくない。

そして資金の目途がしっかり立っている。

リースバックの仕組みをきちんと理解し、損してでもやる価値があるというのであれば話は別です。

資金困難な場合に自宅を利用した資金計画は他にも色々あります。

それぞれメリット、デメリットがありますのでしっかりと比較して検討することをお勧めします。

https://youtu.be/1GPa7cvqTLM