買ってはいけない不動産はお買い得!?|中古物件購入を成功させるならスタイルオブ東京

「買ってはいけない不動産」はお買い得!?

よく本や雑誌、ネットの情報などで「こんな家は買ってはいけない!」というタイトルがあります。住宅は高額商品ですから、当然問題のあるものは買いたくありません。

しかし、住宅には相場金額というものがあり、理想的な住宅を購入したいとなれば、その分値段に反映されてしまうものです。
もちろん、有り余る予算があれば、少しでも不安が残るような住宅は買わない方が良いです。
有り余る予算があれば・・・です。限られた予算の中で自分たちにとって素敵な住まいをゲットするには、どこを妥協できるかということがキーとなってくるものです。

そこで、「買ってはいけない不動産」というものにも目を向けてみてください。実は買ってはいけないという理由が自分たちにとっては気にならない場合があるのです。人が嫌がるものでも、自分たちは気にならないとなれば、相場よりも安く買えるお得物件となるのです。

買ってはいけないと呼ばれる物件を買うときに気を付けるべきポイントがあります。

「リスクヘッジ」です。
問題は知らないで買うことです。
知っていればリスクヘッジができるかどうかで判断することができます。

買ってはいけない物件の例をお話しします。
・既存不適格と呼ばれる、建築基準法上に問題がある物件
いろいろ種類がありますが、例えば古いマンションなどで都市計画の容積率・建蔽率が現在の基準には合っていない物件
中古戸建で増築などをしていて、容積率・建蔽率をオーバーした物件
このような物件は住宅ローンの借入が難しくなります。
しかし個人属性がよい、自己資金が多くあるなど有利な条件が揃えば借入れも可能性ありますし、現金で買うのであれば問題ありません。
基本的にその住宅を建て替える際には現行の基準になりますので、いまよりも面積が小さくなるということを理解していれば相場より安く買えますのでお買い得です。

・土地が建築基準法上の道路に2.0M以上接していない物件
・前面道路が建築基準法上の道路認定されていない道路に接道している物件
接道が基準に満たない場合は建築確認申請許可が取れません。よってこちらも住宅ローンが難しいです。それと新築が建てられません。木造住宅が建っていれば、大規模なリノベーションによって新築同様の家にすることも可能です。現金で買うことができればこちらもかなりのお買い得となります。
接道面が狭いと駐車場を作るのが厳しいですし、建築コストもかかってしまうなどもあるので、その辺を理解していればよいとおもいます。

・私道の持ち分がない、権利関係が複雑
道路は基本的に持ち分がなくても通行する権利はあります。現金で買えたとしても、意地悪な人が近隣の地権者がいる、道路の地中に埋まっている給排水管などの引き込みの承諾に同意してくれない、などのリスクがあります。そういう土地はかなりお安いです。強い気持ちや交渉力に自信がある人にとってお買い得物件となると思います。

・瑕疵物件(欠陥)
古い住宅などでは、雨漏りや構造の不具合など一見目に見えないリスクがあります。中古物件では一般的に売主には引き渡し後の瑕疵(不具合)については3か月(業者は2年)の責任が生じます。しかし、土地代で売るような中古は保証を免除して売る場合もあります。
木造住宅では直せないものはありません。その分修復にお金がかかるだけです。万が一の瑕疵がいくらで直せるのかという試算をしてそれでも値段が安いのであればお買い得です。
それでも不安であれば、購入前に物件調査(インスペクション)を行い、瑕疵保険に加入しておけば、購入後に壁を壊してみたら雨漏りしていた・・なんていう目に見えない瑕疵については保険でカバーされますので、リスクヘッジの方法を考えてみるのがよいとおもいます。

瑕疵については、心理的瑕疵という、そこで事件や事故、病死など気持ち的に嫌なものもあります。まさに気持ち的な部分なので、そこも気にしない!というのであればお買い得です。
この心理的瑕疵はかならず売主が告知しなければいけない部分になりますので、あらかじめ確認することができます。購入後にわかったとなれば契約は白紙です。しかし、売り主が行方不明になってしまったとか、破産してしまったとかになればもめごとです。
そういうリスクをヘッジするには、信頼できる不動産仲介会社を選ぶことも大事です。

ほかにも見方、考え方を変えてみると、意外に買ってはいけない不動産は掘り出し物不動産に変わることがありますので、買ってはいけないリスクをどうヘッジできるのかという目線で情報を収集してもらうとよいと思います。

住宅はどうやって探すのがよいか|住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅購入の始まりはまず物件探しとなりますね。

まずはいい物件はどこにあるのか?と考えると思います。

2つの方向があります!

欲しい物件が定まっているか。家を買いたいが条件は漠然としているかによって進むべき道が変わるのです。

欲しい物件、マンションや土地、戸建てなどエリアや予算が確定している方は、物件情報をいち早くゲットすることです。

中古物件や土地は全く同じ条件のものはありません。

ですから、誰よりも早く物件情報を入手したいものです。

そのためには、SUUMOやHOMESなどの不動産のポータルサイトに希望の物件情報を登録しておくことや、大手不動産仲介業者や地場の不動産業者さんも会員登録などをしているところもあるので、そこに登録しておき、ひたすら物件情報を待つのがよいです。

もちろん登録したらマメにチェックすることもお忘れなく。不動産仲介業者さんからは営業の連絡もウルサイかもしれませんが、そこは物件情報のために頑張ってください。

住宅は購入したいけど条件については漠然としている方は、信頼できる不動産エージェント(代理人)を探すことから始めてほしいです。

中古物件は一つしかありません。二度と同じ条件の物件に出会うことはないのです。ですから出会ったときにすぐに買わないとあとで後悔してしまうこともあります。

しかし高額な買い物ですから、そうそう簡単に決断はできませんよね。物件の瑕疵、建築費や資金計画などの不安も沢山あります。

不動産のプロがエージェントとしてすべてサポートしてくれればストレスなく楽しく住宅購入ができるはずです。

その信頼できるエージェントはどうやって探すのか?というのも問題にはなりますが、

不動産は知識、それと心からお客様の楽しい暮らしを実現したいかどうかです。

そういう目線で知人、友人で住宅購入経験のある方から担当者を紹介してもらうとか、内見に行った際に担当者さんとお話ししてみるとかですね。

ポイントはエージェント(代理人)営業マン「人」です。

大手仲介会社とか、会社が大きいから安心だろうということではないです。

気持ちよく、楽しく、住まいを探すためには是非「人」から選んでみてください。

 

住宅購入 消費税は何パーセント?

住宅購入の際消費税は何パーセントかかるのでしょうか?

とたまに質問を受けます。

そんな質問をされると、業界に慣れてしまっているこちらが少し驚いてしまうのですが

確かに高額な商品ですから気になるのは当然ですね。

一言でいえば、住宅の売買には消費税がかかりません。

正確にいうと、土地と建物の考え方が違います。

まず土地は非課税なので、消費税がかかりません。

建物には消費税がかかります。

ですから中古物件の売買では本来土地は非課税、建物には消費税がかかるということです。

そもそも消費税というのは一定の条件の事業者が収める義務があるもので、個人には消費税の納税義務がありません。

したがって売主、買主が個人の場合は消費税の納税義務がないため、建築物であっても消費税が発生しません。結果消費税がかからないということになります。

消費税の納税義務者、例えば建売のように宅建業者が売主の場合には、消費税の支払い義務があるため、消費税がかかります。

しかし、不動産の売買価格プラス業者だと消費税という分け方はわかりにくいですよね。

ですから価格は売主関係なく、売主が業者であれば内税ということになっています。

ただ、土地を買って新築を自ら建てたり、中古物件を買ってリノベーションしたりする場合の建築費には消費税がかかります。

請負契約が別途ある場合には消費税は当然かかりますので

そこは間違えないようにしてください。

 

あくまでも中古の戸建て、マンション、新築建売戸建の取引は消費税がない、または内税であるということです。

住宅は高額な商品ですので、消費税がかかるかかからないかは大きな差です。

住宅購入には基本消費税が別途かからないので、消費税の増減に惑わされず、自分の買うタイミングで気持ちよく購入してくださいね。

 

 

 

「不動産のリーズバック」ってお得なの?|自宅の売却を成功させるならスタイルオブ東京

最近耳にするようになった「不動産のリースバック」

自宅を売却し、それをそのまま使用しながら買い主に使用料を支払う方式のことをいいます。

つまり自宅を資金にしたいけど、そこに住んでいたい!という方にメリットがあるというイメージですね。

では本当にお得なのでしょうか?

損得で言えば、お得ではありません。

当然リースバックをする会社さんは事業でやるのですから、事業になっていなければやりませんよね。

流れとするとまず、自宅を売却する場合の時価の60%~80%で自宅を売却します。

その際に買い戻せる金額も設定します。その買い戻す金額は売却した金額よりも高くなります。

通常の60%~80%で売って、そこに諸経費がのっかって買い戻し、さらに買い戻しまでの間、住んでいる家賃も支払います。

お金だけでみれば、お得ではないということは理解できると思います。

しかも、このようなスキームができるような価値がある家であることが条件になるので、売却できる金額より、ローン残債が上回っている状態ではリースバックをすることができません。

価値が十分にある状態であったら、普通に売却してしまったほうが資金的には良いということになりますよね。

しかし、家は気持ちの問題も多くあります。

長年住んでいる家から離れたくない。

そして資金の目途がしっかり立っている。

リースバックの仕組みをきちんと理解し、損してでもやる価値があるというのであれば話は別です。

資金困難な場合に自宅を利用した資金計画は他にも色々あります。

それぞれメリット、デメリットがありますのでしっかりと比較して検討することをお勧めします。

https://youtu.be/1GPa7cvqTLM

 

 

「住宅ローンが返せない」時の考えられる方法|住宅ローンのご相談ならスタイルオブ東京へ

やむ負えない事情で住宅ローンが返せなくなったらどうすればよいのか!

住宅ローンを組む時に誰もが考えることではないでしょうか。

 

購入の際に無理なく返済できるローンを組めればよいのですが、リスクばっかり考えてしまうと物件自体の妥協をかなりしなくてはいけないようなり

またそこも難しいものです。

住宅ローンを組むときは、基本的には悲観的になるというよりは前向きに!

きちんと返済できるようなライフプランを描いて頂くのがよいとおもいます。

 

そうはいっても、予期せぬ事態によって住宅ローンが返せないということも考えておくことも大事です。

 

実際払えなくなったらどうなるのか?

住宅ローンの引き落としができなければ当然銀行から催促の通知がきます。支払えなくなれば3か月で保証会社から差し押さえの通知が来ます。

その後放置していれば保証会社が競売にかけます。

そのまま住んでいても、裁判所から退去命令がくるので強制退去をさせれます。

当然その流れは避けたいですよね。

まず考えるべきことは短期的に厳しいのか長期的に厳しいのかです。

短期的でも数か月間であれば、頑張って支払う方がよいです。延滞すれば情報が個人情報機関に登録されます。

延滞履歴がつくと、買い替えや借り換えでを検討した際に住宅ローンが借り入れできなくなります。

万が一のために数か月分のお金はキープしておきたいものですね。

短期といっても数か月ではない場合には、リスケといって、住宅ローンの支払いを一時的に元金の支払いを一時的にやめて、利息だけを支払うことができます。月々の住宅ローンの支払いは元金と利息の合計なので利息だけの支払いになればだいぶ楽になると思います。方法については借入れている金融機関に相談してみるのがよいです。

しかし、これは短期的に回復する見込みがある場合です。

長期的には銀行も応じてくれませんし、そもそも元金の支払いが止まるので返済金額が減りません、むしろ金利だけ支払うので余計な出費になります。

長期的になるのであれば、売却を検討するのがよいです。

ただ売却にも問題があります。それは売却できる金額より住宅ローン残債のほうが高い場合です。

ローン残債が残ったまま売却はできません。

とはいえ、支払いが厳しければ売るしかありませんよね。その場合は任意売却といって、債権者(保証会社)との交渉で売却が決まったあとに、ローン残債があっても、抵当権を抹消して売却することができます。しかし抵当権(保証会社が物件を担保にとっています)の抹消ができたからといってもローン残債より売却金額の方が低ければ、完済後に残った債務の請求は債権者からきますので

支払えない場合は破産手続きや債務整理などの手続きを行う必要があります。

もちろん売却金額ではローン残債完済できない場合、手持ちの現金を補填することで通常に売ることもできます。

そういう点からみると、支払いが長期的に厳しいと感じたら自己資金があるうちに売却の手続きをとることや、購入時に資産価値の下がらない物件という視点を持つことも大事なことだとおもいます。

 

マイホームの業者買取ってどうなの?|自宅の売却を成功させるならスタイルオブ東京

ご自宅の売却を考えたとき、ふと思い浮かぶのは「この家売れるのかな」ではないでしょうか。

経年で汚れていたり、買い替えで先に新居を買いたい場合などは特に「売れないかもしれない」という不安が過ぎるものです。

 

売却の相談を不動仲介会社にした際に「売れないかもしれない不安」の話をすれば

「当社で買取ましょうか」という話しをもらうかもしれません。

 

売るのには綺麗な状態な方が売れやすいですが、汚いからと言って売れないという事はありません。

 

買取は業者が買い取ったあと、綺麗にして再度販売するのが一般的です。

買取ってくれるのは楽でいいですが、当然再度販売するのですから、その分の経費などを引いた価格で買取ることになります。

つまり高くは売れないということです。

だからと言って全くメリットが無い訳ではないですよ。

住みながら販売をすれば、内見の度にクローゼットの中まで見らますし、なかなか売れなければ週末ごとに内見対応をしなければならないため、かなりのストレスとなります。

 

買取であれば、そんなこともなく即現金化できます。

 

目的ですね。

現金化を急ぐとか、煩わしいのが嫌であれば買取はよいです。

しかし、最近は中古を買って好きなようにリフォームしたい人が増え、むしろ汚い状態で少しでも安く買いたい方も増えていますので、汚いから売れませんねという業者の言葉には惑わされないように!

また、買い替えであっても、金融機関の対応はよく、先に新居を買ってからの売却も半年くらいは待ってくれます。

不動産は相場です。適正な価格を設定することが大事です。適性価格を設定すれば適正な時期に売る事はできますので、ご自分の目的をしっかり考えて売却方法を検討することをお勧めします。

 

 

自宅の買い替え「ベストな方法」住宅ローンの考え方|自宅売却を成功させるならスタイルオブ東京

自宅を買い替えする際に一番気になるのが、タイミングと住宅ローンです。

家を売却してから、新しい家を探すとなれば、一度転居しなければならず、賃貸に移れば諸経費や家賃などもかかります。

できれば先に新居を見つけて、引越しをしてからすぐに家が売りたい!と考えますよね!

そこでネックとなるのが住宅ローンです。

まず考えるべきポイントは住宅ローンの残債と売却査定です。

売却金額が住宅ローン残債を下回る査定金額になってしまうと、自己資金を入れて住宅ローンを完済しなければなりません。

自己資金が不足してしまうようなら売却することができませんのでご注意ください。

まずは物件査定をしてみましょう。

 

残債は問題なく完済ができるとして、次に考えるのがタイミングです。

新居が決まってから売却したい場合には、先に新居を購入しなければならず、購入資金を住宅ローンでとなれば、既存の家が売れるまで住宅ローンは二重になりますよね。

そこで問題になるのが返済比率です。基本的には、一時的であっても既存と新規の合計借入れ金額を支払える収入を金融機関からは求められます。

それでも最近は民間の金融機関などは、既存物件の査定と売却の意思を確認するための不動産会社との媒介契約書(不動産業者に売却を依頼するもの)などを提示し、新居の物件購入から半年以内に売却が条件という条件付きで返済比率以上でも借入れが可能なケースも増えてきました。

新しい家を住宅ローンで買ってから引越しして、その後今の家を売りたい!のであれば、

住宅ローンの融通が利く金融機関を選択することがポイントとなります。

全ての金融機関が一時的な返済比率を超えた住宅ローンが可能ではないので事前に住宅ローンの借入先はあたりをつけておくのがよいです。

特にフラット35はかなり厳しいので、既存借入れがフラット35で新規もフラット35を希望されるのであれば、一時的な二重借入れはできませんので

先に既存住宅を売却して、ローンを完済してから新規のローンを借り入れしなければならず、住みながらの買い替えは難しいです。

自宅の買い替えを成功させるには、タイミングと住宅ローンが重要ですので、まずは専門家に相談してから進むのがよいとおもいます。

※相談はスタイルオブ東京

 

 

中古物件を売るときに気をつけてほしいこと「媒介契約」|自宅売却を成功させるならスタイルオブ東京

中古物件を売るときに気を付けてほしいこと
『媒介契約』

不動産ジャパンサイトから引用しますと
ば い か い け い や く

不動産の売買・交換・賃貸借の取引に関して、宅地建物取引業者が取引当事者の間に立ってその成立に向けて活動するという旨の契約をいい、売主または買主(賃貸借取引の場合には、貸主または借主)と宅地建物取引業者との間で締結される。
宅地建物取引業法は、媒介契約について、契約内容を記した書面の交付義務、媒介報酬の制限などを規定しているほか、媒介契約に従って行なう活動の方法等についてそのルールを定めている。

媒介契約には3つの種類があります。
専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約です。
仲介会社に仲介を依頼する場合で最も多いのが専任媒介契約です。
(1)専任媒介契約は売主が販売依頼を他の仲介会社に頼むことができません。売主が自分で買主をみつけてきた場合は直に販売することは可能です。(友達や兄弟などに売ることになった場合などですね)
(2)売主が自分でみつけてきた買主がいても仲介会社を通さないといけないのが専属専任媒介です。
少ししばりが厳しいので専任媒介が一般的なんですね。この2つは契約期間が3か月ありますので、媒介をお願いしたけど、その会社と馬が合わないなからといっても契約上は3か月経過しなければ解除できない点が注意していただきたいところです。
(3)他一般媒介というのがあって、こちらはどの仲介会社に媒介をお願いしてもよいですし、もちろん自分で買主を探してきてもOkです。

ここで注意していただきたいのは、一般媒介にして複数の仲介会社に依頼したほうが早く売れるのではないかということです。
早く売りたいのであれば、適正価格で出すことです。複数会社に依頼すれば、その会社が不動産ポータルサイトなどに一斉に広告を出します。
事情を知らない買主は、いろんなところで売っているから、なんか売れ残りなのかな?という印象を持つ場合があります。
一般媒介で色々な会社に出すのは早く売るという点ではあまり効果はありません。
一般媒介でも効果は、複数の会社同士の戦いになるため、仲介会社の都合で買主を選べないという点です。

不動産仲介会社は売主、買主の販売代理人です。しかし、売主買主双方の代理を同時にすることができます。そうなると、どちらかの味方になることができないですよね。どちらかが得をしてどちらかが損をします。ですが、売主買主双方を自社でみつければ手数料は双方から頂けます。
そうなると売主側の細かな希望を聞かない場合もありますよね。
一般媒介の場合は多くの会社が売物件を広告しますので、買主を見つけるのが他の仲介会社になる可能性が高くなるのです。
そういいう点では売主の気に入る条件で買主を選びやすくはなると思います。
早く売るという点で一般媒介を選ぶのではないという点はどうぞお気をつけくださいね。

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中古物件を売るときに気を付けてほしいこと「不動産仲介会社の選び方」|自宅売却を成功させるならスタイルオブ東京

中古物件を売るときに気をつけてほしいこと
『不動産仲介会社の選び方』

中古物件を売却しようということになれば、まずはどうやって売るのかと考えますよね。
一般的には不動産仲介会社に販売を依頼します。自分で売ることももちろんできますが、購入希望者からの問い合わせや手続きなど少々面倒なこともあるので、不動産仲介の会社に依頼する方の方が多いですね。
そこでどの不動産仲介会社を選ぶべきなのか!です。
はっきり言って、売買は大手でも地場の不動産業者でも条件は同じです。
もちろん各社サービスは変わりますので、その辺はご確認いただき選択の条件にしていただくのがよいですが、販売活動においてはブランドや広告の差で売値が変わることはないからです。
物件の売却依頼をすると、不動産仲介会社は レインズという不動産業者が物件情報を登録するサイトに掲載されます。もちろん、ネットでの広告も開始します。
購入希望者は自分でネット検索をしたり、不動産仲介会社に検索を依頼していれば、その依頼されている仲介会社はレインズで物件を確認しますので、購入希望者への物件情報はどこからか入ってくるはずです。
ですから、大手だからとか地場の不動産業者だから早く、高く売れるということはありません。
不動産価格は相場です。早く売りたければ、適正価格で販売することです。時間をかけてもいいから高く売りたい思っても、時間をかければ高く売れるものでもありませんし、むしろ長い間広告に出ていると印象が悪くなってしまい、売りにくくなってしまうこともあります。

売却で一番大事なことはストーリーです。
どんな人に買ってもらいたいか。どのくらいのタイミングで売りたいのか。どんな条件であればよいかなど、価格だけでない希望があるはずです。

不動産仲介会社は売主、買主の双方の代理を同時にすることができます。
できれば仲介手数料を双方から頂きたいと思う会社も少なくありません。そのために売り物件を預かったら、買主も自社で探すまで、他社から購入したい顧客の話がきても受け入れない会社もあります。
不動産仲介会社を選択するポイントは
一番大事なストーリーの話をよく聞いて、その条件が可能なのかどうかを判断し、可能な方法を根拠をもって説明してくれるかどうかです。
特に仲介担当者が重要になりますので、信頼できる担当者、会社を選択できるように、まずは自分のストーリー、条件などをしっかりと固めておくのがよいですね

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中古物件を売るときに気を付けてほしいこと「物件査定」|自宅売却を成功させるならスタイルオブ東京

中古物件を売るときに気を付けてほしいこと

物件査定

自宅やお持ちの不動産を売却!もちろん一円でも高く売りたいですよね。

ところで一体いくらで売れるのか?となればまずは物件査定です。

物件査定は不動産仲介会社に依頼するのが一般的ですが、不動産仲介の会社も大手不動産会社にするのか、地元の業者、査定の一括サイトから複数の不動産会社に依頼するのかも悩ましいものです。

査定金額ははっきり言ってどこで頼んでも同じです。

査定はズバリこの価格です!という出し方はしません。

どこに頼んでも〇〇万円~〇〇万円という幅広い数字で出てきます。

今はどこの会社も査定システムを使っていて、条件を打ち込むだけになっていますので、大体同じような数字になるのです。

つまり、査定の数字はあくまでも過去の取引事例や築年数や広さ他条件を決まった算定方法ではじき出した数字であるということです。(仕様やリフォーム工事代などは残念ながら査定にはあまり考慮されないのです)

ですから気を付けてほしいのは査定の数字は目安であって、実際に売れる金額でないということです。

色々な不動産仲介会社に査定を依頼すれば、当然販売を任せてほしいと営業がきます。

その際に自社で仲介を取りたいために、査定額を高く設定する会社もあります。

査定額が高くても、購入者だって一円でも安く買いたいわけですから、最終的には双方が折り合う数字での取引になる訳です。

売却はタイミングが大事です。高くだされた数字を信じて、高い金額売りに出せば売れにくくなってしまい、逆に購入希望者の印象を悪くしてしまうこともあります。不動産を早く売りたければ、相場適正価格で出すことです。

査定はあくまでも目安!査定してくれる不動産業者を選ぶときはその査定根拠を納得できるように説明できるかです。

査定に惑わされず売るストーリーをしっかり考えて売りに出してくださいね。

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