不動産購入「買付」(購入申込書)ってなに?

不動産を購入するステップ「買付」についてお話ししていきます。

買付は不動産の購入申し込みのことです。
不動産の購入する際には契約書を交わしますが、契約を手続きを進めるために、まず購入の意思があるということを売主に伝えるのが「買付」購入申込書です。

購入申込書には買主の希望を書きます。

購入希望金額は販売されている金額よりも値引きをして欲しい金額を書いてもよいです。
しかし売主がその金額で合意するかはわかりません。常識を外れた希望金額を書き、売主から断られたからといって金額を売値に戻しても、売主の気持ちで売りたくない!と言われてしまっては購入することはできません。

購入申込の際にどのくらいの金額を希望するかは、仲介会社の担当者とよく相談してから決めるのがベストです。

不動産の売買は売主・買主の希望条件が一致しなければ契約が成立しません。
買うのも、売るのも、値段もお互いが自由に決めてよいからです。
自由に決めるからこそ、契約条件ははじめにしっかり決めておくことが大事とも言えます。

購入申込書を出したら、すぐに契約を行います。

売主さんにとっては、一旦他の購入希望者には契約予定があると伝え販売活動を中止しているのに、やっぱり契約しません!と時間が経ってから言われれば、時間が無駄になりますし、買主にとっても、一旦決まった購入条件よりも、もっといい条件を出してくる他の購入希望者が出てくれば、契約ができない可能性もあります。

 

購入申込は契約ではないので、キャンセルしても双方にペナルティはありません。

だからこそ早く契約を結び条件を確定するほうが双方にとってメリットがあります。

 

とは言え、大きな買い物をそんなスピード感で進めるのが不安になりますよね。

だからこそ、購入するぞ!と決めたら、すぐに決断できるように、準備が必要です。

住宅ローンの仮審査や、借入額からの返済計画などの資金計画や、中古物件であればリノベーションの有無、コスト、物件調査などをすぐにできるような体制です。

購入前にしっかり準備をしておけば、気に入った物件が出た時にすぐに購入申込書を入れられます。そして購入申込書をいれたあと、物件調査の結果どうしても条件に合わなければ、契約しないという選択肢もあります。

しかし、いくら購入申込書を入れたあとに契約しないという選択ができたとしても、売主も業者もみんな動いているので、ドタキャンはあまりよろしいとは言えませんよね。

スムーズに楽しく購入するためには、信頼できる不動産仲介業者や建築会社を先に見つけることも事前準備と言えるますね。

中古不動産を売る「値段はどうやって決めるのか」

自宅を売却したら一体いくらになるのか?そもそもウチって売れるの?など、初めて不動産を売ろうと思えばこんな疑問が生まれます。

まず、よほど何か問題がない限り売れます。

今は世帯数よりも既存住宅戸数の方が多いですから、売れない可能性もありますが、よほど・・。つまり事件・事故物件や人里離れた場所、権利関係が複雑などの条件があるようなもの以外

例えば、ボロボロの古い戸建てで、リフォームにいくらかかるかわからないような不動産であっても値段が安ければ売れます。

実際管理費・修繕費が月額6万円で築40年のマンションが100万円!なんていうのもあります。条件が悪ければ値段が勝負だということです。

その値段ですよね。一体どうやって値段を決めるのか?

不動産の査定方法にはルールがあります。少し前は査定方法に従い不動産業者が査定していましたが、いまはシステムに入力するだけ笑

そのシステムに入力すれば、査定方法の計算から価格の目安が出されます。

もちろん、過去の取引事例が元になっていますので、常にシステムはアップデートされています。

ずばりこの価格!というのではなく、4000万円〜5000万円みたいなざっくりとした数字です。

その物件自体が直近で取引されたということではないので、近隣の類似物件の直近までの取引実績からの数字になるので、ざっくりとした数字となります。

あとは不動産仲介会社が、実際今販売している近隣の類似情報などや、内装の状態から判断して値段をつけますが

あくまでもそのつけた値段が売れる金額ではないので、高い査定をした会社に販売をお任せするということのないように気をつけてくださいね。

また、自分がどんなにお金をかけた建築であっても、庭木がめちゃめちゃ高くても、購入希望者にとってセンスが合わなければ高くは売れません。逆にリフォームするので値引きして欲しいとか、庭木みんないらないので撤去してくれなどの交渉になります。

何度もいいますが、売るときの業者選びも不動産営業担当者です。

中古物件は結構ストーリーがあります。キッチンの造作を拘っていたので、そのまま使ってくれる人に売りたいとか。庭の松を切らないで欲しいとか。お金だけでない想いがあります。

値段をつける査定はシステムですから、はっきりいってどの不動産仲介会社も同じ。違う不動産業者でも同じシステムを使っていれば、全く同じになりますよね。

ですから、自分の代理人として信頼おけるかどうか、きちんと価格の根拠を示してくれるかなどしっかり確認をして進めていくのがよいです。

 

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https://youtu.be/c2QDA2eDkmk

アフターコロナ「住宅は買うか?!借りるか?」新価値観|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

様々なところでアフターコロナという言葉を聞きますので、なんとなく使いたくないかな・・とも思いながら(笑)

確実にライフスタイルは変わっていて、すべての価値観は新価値観となっていますよね。その中で不動産の永遠のテーマである、家は買うか?借りるか?ということを藤木なりに発信してみたくなりました。

コロナ以前のお客様の不動産を探す条件の優先順位は「通勤」でした。駅の距離や沿線も優先順位が高く、田園都市園は朝混むので外したい!なんていうお話しも当たり前のようにありました。

しかし、いまや満員電車というほどの満員はなく、少し混んでいる程度が当たり前になっています。また毎日おなじ時間に出社することさえ多くの人ではなくなっています。

それどころかほぼ出社しません!という方にもびっくりしなくなってきました。

家にいる時間が長くなった影響で家のことをよく考える人が増えています。リモートワークでのオンラインMTGでは子供がうるさいので、書斎が欲しくなったというのが家を購入する理由というのもあります。

そうなるといままで駅近や通勤便利な首都圏ということではなく、家の広さや間取り、日当たりや音、窓からの景色などの優先順位があがります。

ここで本題の家を買うか、借りるかどっちがお得なのか。

それは目的によって違います。

楽しく暮らすことが、今よりも広く、好みの空間と環境、そして同じコストで実現できる家が賃貸であるのであれば賃貸でもよいし、なければ購入して好きなように作る(建てる、リフォームする)

購入を躊躇してしまう理由は、売るときに損をするのではないかということですが、今は不動産市場が安定しているので、損をすることはありません。

それが目的となりますが、楽しく暮らすということが目的ですので、値段が下がることを損と捉えないことです。

例えばどこか環境のよい田舎の古い戸建てを600万円で買ったとします。

ほぼ土地代ですから、1000万円かけてリフォームしたとします。

それを10年住んで売る時に土地代にしかならなかった場合、
1000万円を10年で割って1年100万円、1ヶ月約8万円の家賃を支払ったのと同じで、楽しく暮らせたなと思えるかどうかということです。

逆に言えば、同じような環境や条件で月に8万円で住める賃貸があればそれでもよいということです。

また、これからは今までのように駅距離や都心という条件が外れてきますので、ただ駅が近い立地がよいだけの賃貸は人気がなくなります。
いままではその条件だから多少うるさくても、日当たりが悪くても狭くても我慢して住んでいた人がいなくなっていくのですから、そういう物件の家賃は下がります。

これも目的で、自分はやはり駅近で住みたい街なら条件が悪くてもいいと思うでしたら、賃貸はお得かもしれませんね。

 

アフターコロナの住まい「買うか借りるか」

楽しく暮らすとは何か。目的は何かを明確にして、そこにあった住まいが賃貸でなければ、買う。

今までとは暮らし方が大きく変わっていきますが、その変化がより人間らしい暮らし方ができるようになる前向きな考え方になっていくと思います。

今までよりも場所の選択肢が増えますので、空間や環境を妥協せずきっと楽しく暮らせる家が見つかるはずです。それは賃貸でも購入でもよいのではないでしょうか。

結論はどっちでもいい(笑)

ということでした。

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https://youtu.be/fK18Kg4YSmU

 

買ってはいけない不動産はお買い得!?|中古物件購入を成功させるならスタイルオブ東京

「買ってはいけない不動産」はお買い得!?

よく本や雑誌、ネットの情報などで「こんな家は買ってはいけない!」というタイトルがあります。住宅は高額商品ですから、当然問題のあるものは買いたくありません。

しかし、住宅には相場金額というものがあり、理想的な住宅を購入したいとなれば、その分値段に反映されてしまうものです。
もちろん、有り余る予算があれば、少しでも不安が残るような住宅は買わない方が良いです。
有り余る予算があれば・・・です。限られた予算の中で自分たちにとって素敵な住まいをゲットするには、どこを妥協できるかということがキーとなってくるものです。

そこで、「買ってはいけない不動産」というものにも目を向けてみてください。実は買ってはいけないという理由が自分たちにとっては気にならない場合があるのです。人が嫌がるものでも、自分たちは気にならないとなれば、相場よりも安く買えるお得物件となるのです。

買ってはいけないと呼ばれる物件を買うときに気を付けるべきポイントがあります。

「リスクヘッジ」です。
問題は知らないで買うことです。
知っていればリスクヘッジができるかどうかで判断することができます。

買ってはいけない物件の例をお話しします。
・既存不適格と呼ばれる、建築基準法上に問題がある物件
いろいろ種類がありますが、例えば古いマンションなどで都市計画の容積率・建蔽率が現在の基準には合っていない物件
中古戸建で増築などをしていて、容積率・建蔽率をオーバーした物件
このような物件は住宅ローンの借入が難しくなります。
しかし個人属性がよい、自己資金が多くあるなど有利な条件が揃えば借入れも可能性ありますし、現金で買うのであれば問題ありません。
基本的にその住宅を建て替える際には現行の基準になりますので、いまよりも面積が小さくなるということを理解していれば相場より安く買えますのでお買い得です。

・土地が建築基準法上の道路に2.0M以上接していない物件
・前面道路が建築基準法上の道路認定されていない道路に接道している物件
接道が基準に満たない場合は建築確認申請許可が取れません。よってこちらも住宅ローンが難しいです。それと新築が建てられません。木造住宅が建っていれば、大規模なリノベーションによって新築同様の家にすることも可能です。現金で買うことができればこちらもかなりのお買い得となります。
接道面が狭いと駐車場を作るのが厳しいですし、建築コストもかかってしまうなどもあるので、その辺を理解していればよいとおもいます。

・私道の持ち分がない、権利関係が複雑
道路は基本的に持ち分がなくても通行する権利はあります。現金で買えたとしても、意地悪な人が近隣の地権者がいる、道路の地中に埋まっている給排水管などの引き込みの承諾に同意してくれない、などのリスクがあります。そういう土地はかなりお安いです。強い気持ちや交渉力に自信がある人にとってお買い得物件となると思います。

・瑕疵物件(欠陥)
古い住宅などでは、雨漏りや構造の不具合など一見目に見えないリスクがあります。中古物件では一般的に売主には引き渡し後の瑕疵(不具合)については3か月(業者は2年)の責任が生じます。しかし、土地代で売るような中古は保証を免除して売る場合もあります。
木造住宅では直せないものはありません。その分修復にお金がかかるだけです。万が一の瑕疵がいくらで直せるのかという試算をしてそれでも値段が安いのであればお買い得です。
それでも不安であれば、購入前に物件調査(インスペクション)を行い、瑕疵保険に加入しておけば、購入後に壁を壊してみたら雨漏りしていた・・なんていう目に見えない瑕疵については保険でカバーされますので、リスクヘッジの方法を考えてみるのがよいとおもいます。

瑕疵については、心理的瑕疵という、そこで事件や事故、病死など気持ち的に嫌なものもあります。まさに気持ち的な部分なので、そこも気にしない!というのであればお買い得です。
この心理的瑕疵はかならず売主が告知しなければいけない部分になりますので、あらかじめ確認することができます。購入後にわかったとなれば契約は白紙です。しかし、売り主が行方不明になってしまったとか、破産してしまったとかになればもめごとです。
そういうリスクをヘッジするには、信頼できる不動産仲介会社を選ぶことも大事です。

ほかにも見方、考え方を変えてみると、意外に買ってはいけない不動産は掘り出し物不動産に変わることがありますので、買ってはいけないリスクをどうヘッジできるのかという目線で情報を収集してもらうとよいと思います。

住宅はどうやって探すのがよいか|住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅購入の始まりはまず物件探しとなりますね。

まずはいい物件はどこにあるのか?と考えると思います。

2つの方向があります!

欲しい物件が定まっているか。家を買いたいが条件は漠然としているかによって進むべき道が変わるのです。

欲しい物件、マンションや土地、戸建てなどエリアや予算が確定している方は、物件情報をいち早くゲットすることです。

中古物件や土地は全く同じ条件のものはありません。

ですから、誰よりも早く物件情報を入手したいものです。

そのためには、SUUMOやHOMESなどの不動産のポータルサイトに希望の物件情報を登録しておくことや、大手不動産仲介業者や地場の不動産業者さんも会員登録などをしているところもあるので、そこに登録しておき、ひたすら物件情報を待つのがよいです。

もちろん登録したらマメにチェックすることもお忘れなく。不動産仲介業者さんからは営業の連絡もウルサイかもしれませんが、そこは物件情報のために頑張ってください。

住宅は購入したいけど条件については漠然としている方は、信頼できる不動産エージェント(代理人)を探すことから始めてほしいです。

中古物件は一つしかありません。二度と同じ条件の物件に出会うことはないのです。ですから出会ったときにすぐに買わないとあとで後悔してしまうこともあります。

しかし高額な買い物ですから、そうそう簡単に決断はできませんよね。物件の瑕疵、建築費や資金計画などの不安も沢山あります。

不動産のプロがエージェントとしてすべてサポートしてくれればストレスなく楽しく住宅購入ができるはずです。

その信頼できるエージェントはどうやって探すのか?というのも問題にはなりますが、

不動産は知識、それと心からお客様の楽しい暮らしを実現したいかどうかです。

そういう目線で知人、友人で住宅購入経験のある方から担当者を紹介してもらうとか、内見に行った際に担当者さんとお話ししてみるとかですね。

ポイントはエージェント(代理人)営業マン「人」です。

大手仲介会社とか、会社が大きいから安心だろうということではないです。

気持ちよく、楽しく、住まいを探すためには是非「人」から選んでみてください。

 

住宅購入 消費税は何パーセント?

住宅購入の際消費税は何パーセントかかるのでしょうか?

とたまに質問を受けます。

そんな質問をされると、業界に慣れてしまっているこちらが少し驚いてしまうのですが

確かに高額な商品ですから気になるのは当然ですね。

一言でいえば、住宅の売買には消費税がかかりません。

正確にいうと、土地と建物の考え方が違います。

まず土地は非課税なので、消費税がかかりません。

建物には消費税がかかります。

ですから中古物件の売買では本来土地は非課税、建物には消費税がかかるということです。

そもそも消費税というのは一定の条件の事業者が収める義務があるもので、個人には消費税の納税義務がありません。

したがって売主、買主が個人の場合は消費税の納税義務がないため、建築物であっても消費税が発生しません。結果消費税がかからないということになります。

消費税の納税義務者、例えば建売のように宅建業者が売主の場合には、消費税の支払い義務があるため、消費税がかかります。

しかし、不動産の売買価格プラス業者だと消費税という分け方はわかりにくいですよね。

ですから価格は売主関係なく、売主が業者であれば内税ということになっています。

ただ、土地を買って新築を自ら建てたり、中古物件を買ってリノベーションしたりする場合の建築費には消費税がかかります。

請負契約が別途ある場合には消費税は当然かかりますので

そこは間違えないようにしてください。

 

あくまでも中古の戸建て、マンション、新築建売戸建の取引は消費税がない、または内税であるということです。

住宅は高額な商品ですので、消費税がかかるかかからないかは大きな差です。

住宅購入には基本消費税が別途かからないので、消費税の増減に惑わされず、自分の買うタイミングで気持ちよく購入してくださいね。

 

 

 

「不動産のリーズバック」ってお得なの?|自宅の売却を成功させるならスタイルオブ東京

最近耳にするようになった「不動産のリースバック」

自宅を売却し、それをそのまま使用しながら買い主に使用料を支払う方式のことをいいます。

つまり自宅を資金にしたいけど、そこに住んでいたい!という方にメリットがあるというイメージですね。

では本当にお得なのでしょうか?

損得で言えば、お得ではありません。

当然リースバックをする会社さんは事業でやるのですから、事業になっていなければやりませんよね。

流れとするとまず、自宅を売却する場合の時価の60%~80%で自宅を売却します。

その際に買い戻せる金額も設定します。その買い戻す金額は売却した金額よりも高くなります。

通常の60%~80%で売って、そこに諸経費がのっかって買い戻し、さらに買い戻しまでの間、住んでいる家賃も支払います。

お金だけでみれば、お得ではないということは理解できると思います。

しかも、このようなスキームができるような価値がある家であることが条件になるので、売却できる金額より、ローン残債が上回っている状態ではリースバックをすることができません。

価値が十分にある状態であったら、普通に売却してしまったほうが資金的には良いということになりますよね。

しかし、家は気持ちの問題も多くあります。

長年住んでいる家から離れたくない。

そして資金の目途がしっかり立っている。

リースバックの仕組みをきちんと理解し、損してでもやる価値があるというのであれば話は別です。

資金困難な場合に自宅を利用した資金計画は他にも色々あります。

それぞれメリット、デメリットがありますのでしっかりと比較して検討することをお勧めします。

https://youtu.be/1GPa7cvqTLM

 

 

「住宅ローンが返せない」時の考えられる方法|住宅ローンのご相談ならスタイルオブ東京へ

やむ負えない事情で住宅ローンが返せなくなったらどうすればよいのか!

住宅ローンを組む時に誰もが考えることではないでしょうか。

 

購入の際に無理なく返済できるローンを組めればよいのですが、リスクばっかり考えてしまうと物件自体の妥協をかなりしなくてはいけないようなり

またそこも難しいものです。

住宅ローンを組むときは、基本的には悲観的になるというよりは前向きに!

きちんと返済できるようなライフプランを描いて頂くのがよいとおもいます。

 

そうはいっても、予期せぬ事態によって住宅ローンが返せないということも考えておくことも大事です。

 

実際払えなくなったらどうなるのか?

住宅ローンの引き落としができなければ当然銀行から催促の通知がきます。支払えなくなれば3か月で保証会社から差し押さえの通知が来ます。

その後放置していれば保証会社が競売にかけます。

そのまま住んでいても、裁判所から退去命令がくるので強制退去をさせれます。

当然その流れは避けたいですよね。

まず考えるべきことは短期的に厳しいのか長期的に厳しいのかです。

短期的でも数か月間であれば、頑張って支払う方がよいです。延滞すれば情報が個人情報機関に登録されます。

延滞履歴がつくと、買い替えや借り換えでを検討した際に住宅ローンが借り入れできなくなります。

万が一のために数か月分のお金はキープしておきたいものですね。

短期といっても数か月ではない場合には、リスケといって、住宅ローンの支払いを一時的に元金の支払いを一時的にやめて、利息だけを支払うことができます。月々の住宅ローンの支払いは元金と利息の合計なので利息だけの支払いになればだいぶ楽になると思います。方法については借入れている金融機関に相談してみるのがよいです。

しかし、これは短期的に回復する見込みがある場合です。

長期的には銀行も応じてくれませんし、そもそも元金の支払いが止まるので返済金額が減りません、むしろ金利だけ支払うので余計な出費になります。

長期的になるのであれば、売却を検討するのがよいです。

ただ売却にも問題があります。それは売却できる金額より住宅ローン残債のほうが高い場合です。

ローン残債が残ったまま売却はできません。

とはいえ、支払いが厳しければ売るしかありませんよね。その場合は任意売却といって、債権者(保証会社)との交渉で売却が決まったあとに、ローン残債があっても、抵当権を抹消して売却することができます。しかし抵当権(保証会社が物件を担保にとっています)の抹消ができたからといってもローン残債より売却金額の方が低ければ、完済後に残った債務の請求は債権者からきますので

支払えない場合は破産手続きや債務整理などの手続きを行う必要があります。

もちろん売却金額ではローン残債完済できない場合、手持ちの現金を補填することで通常に売ることもできます。

そういう点からみると、支払いが長期的に厳しいと感じたら自己資金があるうちに売却の手続きをとることや、購入時に資産価値の下がらない物件という視点を持つことも大事なことだとおもいます。

 

マイホームの業者買取ってどうなの?|自宅の売却を成功させるならスタイルオブ東京

ご自宅の売却を考えたとき、ふと思い浮かぶのは「この家売れるのかな」ではないでしょうか。

経年で汚れていたり、買い替えで先に新居を買いたい場合などは特に「売れないかもしれない」という不安が過ぎるものです。

 

売却の相談を不動仲介会社にした際に「売れないかもしれない不安」の話をすれば

「当社で買取ましょうか」という話しをもらうかもしれません。

 

売るのには綺麗な状態な方が売れやすいですが、汚いからと言って売れないという事はありません。

 

買取は業者が買い取ったあと、綺麗にして再度販売するのが一般的です。

買取ってくれるのは楽でいいですが、当然再度販売するのですから、その分の経費などを引いた価格で買取ることになります。

つまり高くは売れないということです。

だからと言って全くメリットが無い訳ではないですよ。

住みながら販売をすれば、内見の度にクローゼットの中まで見らますし、なかなか売れなければ週末ごとに内見対応をしなければならないため、かなりのストレスとなります。

 

買取であれば、そんなこともなく即現金化できます。

 

目的ですね。

現金化を急ぐとか、煩わしいのが嫌であれば買取はよいです。

しかし、最近は中古を買って好きなようにリフォームしたい人が増え、むしろ汚い状態で少しでも安く買いたい方も増えていますので、汚いから売れませんねという業者の言葉には惑わされないように!

また、買い替えであっても、金融機関の対応はよく、先に新居を買ってからの売却も半年くらいは待ってくれます。

不動産は相場です。適正な価格を設定することが大事です。適性価格を設定すれば適正な時期に売る事はできますので、ご自分の目的をしっかり考えて売却方法を検討することをお勧めします。

 

 

自宅の買い替え「ベストな方法」住宅ローンの考え方|自宅売却を成功させるならスタイルオブ東京

自宅を買い替えする際に一番気になるのが、タイミングと住宅ローンです。

家を売却してから、新しい家を探すとなれば、一度転居しなければならず、賃貸に移れば諸経費や家賃などもかかります。

できれば先に新居を見つけて、引越しをしてからすぐに家が売りたい!と考えますよね!

そこでネックとなるのが住宅ローンです。

まず考えるべきポイントは住宅ローンの残債と売却査定です。

売却金額が住宅ローン残債を下回る査定金額になってしまうと、自己資金を入れて住宅ローンを完済しなければなりません。

自己資金が不足してしまうようなら売却することができませんのでご注意ください。

まずは物件査定をしてみましょう。

 

残債は問題なく完済ができるとして、次に考えるのがタイミングです。

新居が決まってから売却したい場合には、先に新居を購入しなければならず、購入資金を住宅ローンでとなれば、既存の家が売れるまで住宅ローンは二重になりますよね。

そこで問題になるのが返済比率です。基本的には、一時的であっても既存と新規の合計借入れ金額を支払える収入を金融機関からは求められます。

それでも最近は民間の金融機関などは、既存物件の査定と売却の意思を確認するための不動産会社との媒介契約書(不動産業者に売却を依頼するもの)などを提示し、新居の物件購入から半年以内に売却が条件という条件付きで返済比率以上でも借入れが可能なケースも増えてきました。

新しい家を住宅ローンで買ってから引越しして、その後今の家を売りたい!のであれば、

住宅ローンの融通が利く金融機関を選択することがポイントとなります。

全ての金融機関が一時的な返済比率を超えた住宅ローンが可能ではないので事前に住宅ローンの借入先はあたりをつけておくのがよいです。

特にフラット35はかなり厳しいので、既存借入れがフラット35で新規もフラット35を希望されるのであれば、一時的な二重借入れはできませんので

先に既存住宅を売却して、ローンを完済してから新規のローンを借り入れしなければならず、住みながらの買い替えは難しいです。

自宅の買い替えを成功させるには、タイミングと住宅ローンが重要ですので、まずは専門家に相談してから進むのがよいとおもいます。

※相談はスタイルオブ東京