中古物件を売るときに気を付けてほしいこと「不動産仲介会社の選び方」

中古物件を売るときに気をつけてほしいこと
『不動産仲介会社の選び方』

中古物件を売却しようということになれば、まずはどうやって売るのかと考えますよね。
一般的には不動産仲介会社に販売を依頼します。自分で売ることももちろんできますが、購入希望者からの問い合わせや手続きなど少々面倒なこともあるので、不動産仲介の会社に依頼する方の方が多いですね。
そこでどの不動産仲介会社を選ぶべきなのか!です。
はっきり言って、売買は大手でも地場の不動産業者でも条件は同じです。
もちろん各社サービスは変わりますので、その辺はご確認いただき選択の条件にしていただくのがよいですが、販売活動においてはブランドや広告の差で売値が変わることはないからです。
物件の売却依頼をすると、不動産仲介会社は レインズという不動産業者が物件情報を登録するサイトに掲載されます。もちろん、ネットでの広告も開始します。
購入希望者は自分でネット検索をしたり、不動産仲介会社に検索を依頼していれば、その依頼されている仲介会社はレインズで物件を確認しますので、購入希望者への物件情報はどこからか入ってくるはずです。
ですから、大手だからとか地場の不動産業者だから早く、高く売れるということはありません。
不動産価格は相場です。早く売りたければ、適正価格で販売することです。時間をかけてもいいから高く売りたい思っても、時間をかければ高く売れるものでもありませんし、むしろ長い間広告に出ていると印象が悪くなってしまい、売りにくくなってしまうこともあります。

売却で一番大事なことはストーリーです。
どんな人に買ってもらいたいか。どのくらいのタイミングで売りたいのか。どんな条件であればよいかなど、価格だけでない希望があるはずです。

不動産仲介会社は売主、買主の双方の代理を同時にすることができます。
できれば仲介手数料を双方から頂きたいと思う会社も少なくありません。そのために売り物件を預かったら、買主も自社で探すまで、他社から購入したい顧客の話がきても受け入れない会社もあります。
不動産仲介会社を選択するポイントは
一番大事なストーリーの話をよく聞いて、その条件が可能なのかどうかを判断し、可能な方法を根拠をもって説明してくれるかどうかです。
特に仲介担当者が重要になりますので、信頼できる担当者、会社を選択できるように、まずは自分のストーリー、条件などをしっかりと固めておくのがよいですね

YouTubeでも公開中です!

中古物件を売るときに気を付けてほしいこと「物件査定」|自宅売却を成功させるならスタイルオブ東京

中古物件を売るときに気を付けてほしいこと

物件査定

自宅やお持ちの不動産を売却!もちろん一円でも高く売りたいですよね。

ところで一体いくらで売れるのか?となればまずは物件査定です。

物件査定は不動産仲介会社に依頼するのが一般的ですが、不動産仲介の会社も大手不動産会社にするのか、地元の業者、査定の一括サイトから複数の不動産会社に依頼するのかも悩ましいものです。

査定金額ははっきり言ってどこで頼んでも同じです。

査定はズバリこの価格です!という出し方はしません。

どこに頼んでも〇〇万円~〇〇万円という幅広い数字で出てきます。

今はどこの会社も査定システムを使っていて、条件を打ち込むだけになっていますので、大体同じような数字になるのです。

つまり、査定の数字はあくまでも過去の取引事例や築年数や広さ他条件を決まった算定方法ではじき出した数字であるということです。(仕様やリフォーム工事代などは残念ながら査定にはあまり考慮されないのです)

ですから気を付けてほしいのは査定の数字は目安であって、実際に売れる金額でないということです。

色々な不動産仲介会社に査定を依頼すれば、当然販売を任せてほしいと営業がきます。

その際に自社で仲介を取りたいために、査定額を高く設定する会社もあります。

査定額が高くても、購入者だって一円でも安く買いたいわけですから、最終的には双方が折り合う数字での取引になる訳です。

売却はタイミングが大事です。高くだされた数字を信じて、高い金額売りに出せば売れにくくなってしまい、逆に購入希望者の印象を悪くしてしまうこともあります。不動産を早く売りたければ、相場適正価格で出すことです。

査定はあくまでも目安!査定してくれる不動産業者を選ぶときはその査定根拠を納得できるように説明できるかです。

査定に惑わされず売るストーリーをしっかり考えて売りに出してくださいね。

YouTube公開してます!

 

 

住宅購入予算の決め方はライフプラン|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

いくらの家が買えますか?という質問をされる方は意外に多いです。

大体の考え方は住宅に充てられる手持ち資金と借入れできる住宅ローンの合計

住宅ローンの借入できる額は、年収からの返済比率で試算されます。

しかし、それでは本当は決められませんよね。大体年収が同じでも年齢や家族構成、ライスプランで住宅ローン返済に充てられる金額も違います。

一番はライフプランです。

住宅ローンの審査では年収、仕事、年齢、家族構成などを考慮し返済可能金額から借入可能額を出しますが、それは基本マックスで借入れできる金額であって、ギリギリまで借り入れると趣味や生活費を圧迫してしまうかもしれません。

住宅ローンのために日々の生活を我慢するようじゃ何のために家を買うのかもわからなくなってしまいます。

しかし、住宅ローン審査は審査時の年収ですから、その年収から右肩上がりに上がっていく人なのか下がっていく人なのかによってもまた変わります。右肩上がりで上がるのに、予算を絞ってしまえば、希望のエリアや広さなどの妥協をしなければなりません。

妥協するのも何のために家を買うのか・・ということにもなりかねませんよね。

ですからまず大事なのは人生設計です。

基本的には収入の見込み、仕事の価値観も大事です。無理をしない働き方をしたいのであれば、住宅ローンも一番の安全ゾーンでの借入れ、お金を稼ぐ気満々であれば、多少無理してでも職場に近いとかモチベーションの上がるエリアに買うとかですね。

まずは、一緒に住む家族や自分のライフプランをしっかりと考え、欲しい物件の条件と照らし合わせる。

月々の住居費に充てられる予算を考えれば、住宅ローンの金額が見えてきます。そこに自己資金をプラスすると購入資金がわかります。その購入資金で希望の物件が買えるかどうか検証するというステップです。

それで購入希望物件が希望予算で難しいようなら、収入UPが可能かどうか?ですね。不可能であれば、条件を変える。条件を変えたくないなら、収入UPを図れるか!です。

当たり前のようですが、住宅購入資金が決まらないのは、希望予算で希望物件が買えないということを、いい物件がきっといつかあるはずだと思い込んでしまう場合が多いのです。

物件は相場です。多少の変動の波がありますが、大きくは相場は変わりません。

まずは自分自身のライフプランをしっかり見つめることが住宅予算を決める秘訣となりますね

YouTubeも公開中です!

不動産購入物件の簡単な決め方|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

不動産購入物件の決め方

いい不動産とは何かといえば、自分にとっていい物件かどうかです。誰もが良いと思う物件は当然それなりに値段も安くはないです。

それでも高い買い物ですから失敗はしたくないものです。
失敗ってなんでしょう?

欠陥住宅と呼ばれるものでしょうか?もちろん欠陥住宅は問題です。欠陥住宅を買わないようにするには信頼できる不動産仲介会社や担当者を選ぶことがポイントですが

欠陥住宅ではなくても失敗と思うことはありますよね。

それは妥協の考え方です。

住宅購入には予算や立地、広さや古さなどの条件があります。そのすべてをクリアできる物件があればもちろんよいですが、なかなかいい物件がないんだよねという状態になった場合はどこかを妥協する必要があります。

どこを妥協するか・・

旧耐震と呼ばれる1981年以前の確認申請で建てられた物件は怖いという方は、予算や立地の関係で妥協して旧耐震の物件を買えば、少しの地震で不安になってしまい、やっぱり古い物件を買うべきでなかったと後悔するかもしれません。

駅の距離も毎日のことですから、夏の暑い日に汗だくになって後悔するかもしれません

日当たりやビューも同じです。

失敗しない物件の買い方はズバリ、自分で変えられないところが嫌なら買わないということです。

変えられないところは、日当たり、風通し、駅の距離、ビュー、近所の雰囲気、マンションの共用部分、築年数などです。

逆に変えられるところは、リフォームでなんとかなるところです。リフォームよって壁の位置を変えたり、収納を考えたりすることによって広さは妥協するけど空間は確保できることがあります。

広さが妥協できれば、立地のよいところであれば数百万円は物件の予算が抑えられるの条件にあう物件に巡り合える確率も高くなります。

ポイントは自分で変えられないところが良いか、悪いかです。内見の際はその点に気を付けないですね。

YouTube公開中です!

中古を買ってリフォーム『簡単な流れと登場人物』|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

初めての住宅購入
新築よりも中古物件を買ってリフォームかな?と思ってはみたものの、さてどうやって進めるのか!となりますよね。

中古を購入してリフォームは時間との戦いです。
とにかく忙しい中色々なことをやらなければならず、後で後悔してしまうこともありますので、まずは簡単な流れと登場人物を理解しましょう。

流れはざっくり言うと、
物件検索→内見→申し込み→契約→住宅ローン契約→決済→引き渡し→リフォーム工事着工→完成→引越しです。
まずは物件探しですが、どこで探すのでしょう?
駅前の不動産屋さん?
でなくても大丈夫です。
今はほぼネットに物件情報があります。気になる物件情報があったらその広告を出している不動産仲介業者さんに内見をお願いすれば見られます。よく掘り出し物とか非公開物件情報があります!なんてネット広告にありますが、掘り出し物とか非公開とかはないです。
なぜかと言えば中古物件には必ず売主さんがいます。個人の場合が多いです。
売出ししてもらうために仲介会社に依頼していますので、早く売ってあげないといけませんよね。それを隠していたらなかなか売れないじゃないですか・・。だから必ずネットにあります。

その物件探しをネットで探すのが面倒とか、よくわからないとかであれば、信頼できる不動産仲介会社を探すことが先決ですね。
信頼できる不動産会社というよりも信頼できる営業マンです。
不動産業者は宅建業という業法があります。その法を守らないといけませんので、基本的に騙されるというリスクは低いはずです。ただサービス面に差があります。本来不動産仲介はお客様の代理人ですから、お客様が求めるサービスを提供してほしいものです。人によって差がでますので、人となりをよく見て決めてください。
不動産取得は不動産仲介会社との付き合いがほとんどです。
申し込みを入れたらすぐに住宅ローンの事前審査です。ローンが通らないと契約はできません。ですから申し込みを入れてからどこの金融機関にしようかなぁなんて悩めないのです。
大体は不動産仲介会社が金融機関を紹介します。申し込みも不動産仲介会社がお客様の代わりに手続きをします。
そして物件の決済の時には所有権の移転と抵当権の設定という登記が必要になります。その手続きをするのが司法書士です。手続きは本人または代理人となっていますが、当然素人にはできません。ほとんどの人は司法書士に依頼します。司法書士も不動産仲介会社が紹介します。銀行によっては指定になる場合もありますが、基本的には自分の代理人ですから自分で選ぶことができるのです。
その他家を所有すれば火災保険をかけます。火災保険会社も自分で調べなければ不動産仲介会社か金融機関から紹介された火災保険を使います。
リフォーム会社も先に決めておかないと、物件の決済後早く引越すことができません。焦って不動産仲介会社に紹介してもらって失敗した!ということがないように、物件探しの前に目途をつけておきましょう。
このように、中古購入+リフォームにはまずは仲介会社、次に金融機関、そして司法書士、損害保険会社などが登場します。
とにかく時間が早いですから、先に金融機関や司法書士、火災保険などの条件を確認しておく方がよいです。そして一番多く関わるのが不動産仲介会社の担当営業マンです。仲介会社が大手とか地元密着とかよりも誰が代理人としてサポートしてくれるかの方が大事です。

まずはコンタクトしてみて自分にあった担当営業マンを探してみることから始めることをお勧めします。

YouTube公開中です!

住宅取得資金贈与の非課税措置の注意点|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅取得の際に有難い親御さんからの贈与金

いくらまで非課税なのか?ということはよく聞かれますが、住宅取得のために一部に
使われる贈与金の出所によっては注意しなければならないことがあります。

まず基本的なことですが、ポイントは3つ
1.誰からの贈与か
直系尊属の両親、祖父母です。
2.家屋の条件
住宅の新築・取得・増改築の契約の時期
消費税10%以降と令和元年3月まで2500万円
消費税8%のときと中古住宅は700万円
契約年数によって大きく変わります。

3.質の高い住宅
耐震・断熱など住宅の性能が高いものは
消費税10%以降と令和元年3月まで3000万円
消費税8%のときと中古住宅は1200万円です。

質の高い住宅はこちら

時期によって金額が大きく変わってくるので贈与の予定がある人はお得な時期に取得したいものですね。

ここからが注意ポイントですが

贈与の出所です。
住宅取得のために住宅ローンを使い、一部を贈与金にした場合
その贈与を受けるのが奥様で住宅ローンを組むのがご主人だった場合

例えば5,000万円の住宅に1,000万円の自己資金として奥様の贈与金を
入れ、ご主人が4,000万円を住宅ローンで借り入れたとします。

その所有権の持ち分は4,000万円分がご主人で1,000万円分が奥様となります。
住宅ローンを借り入れるときには流れ作業的に所有権の移転と抵当権の設定などが
行われてよくわからないまま全ての所有権をご主人にしてしまうことがあります。

不動産仲介会社も自己資金1,000万円が贈与なのか預貯金なのか聞かないことが
多いと思います。

知らなければなにも考えずにご主人様の所有権にされてしまうことがありますので
自己資金が贈与であればその旨お話したほうがよいです。

一般的はあまりわかりにくいですが、本来は奥様が贈与を受けたお金を住宅の一部にして、
ご主人の所有権100%にしてしまうと、奥様からご主人に贈与したことになってしまいます。

贈与に限らず、ご夫婦どちらのお金を家を買うのか?所有権の持ち分については
移転の前に整理しておくと良いと思います。

YouTube公開中です!

中古リノベ「フラット35」を使う場合の5つの方法|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

中古を買ってリフォーム

中古物件とリフォーム費用をフラット35で借入する場合

都市銀行などでは全額同じ金利で借入れできますが、フラット35を使いたい場合は少し異なります。

まず、フラット35は基本的に物件価格の100%と90%を借りる場合の金利が異なります。

100%の場合は90%より金利が高くなります。90%の借入の場合でも残りの10%を別に借りることができるため、実質100%の借入は可能です。

そもそもフラット35は住宅支援機構のローンで、取次を行う銀行やモーゲージバンクと呼ばれる金融機関を通して借り入れます。別に10%を貸すのもその取次店です。

中古物件でもフラット35の条件に合えば多くの金融機関で取次をしていますので、物件だけであれば手数料などが安いなどの条件で金融機関を選択していくのが良いでしょう。

問題はリフォーム費用です。

フラット35はそもそもリフォーム費用は借入れできませんでしたが、今はリフォーム一体型という商品が出ています。

しかし、これがあまり使い勝手は良くないのと、取り扱いの金融機関が限られます。実際はアルヒくらいしか稼働していません。

フラット35と民間の金融機関の大きな違いは融資の実行の仕方です。

土地を買って新築を建てる場合には、当然ながら土地を決済して所有権が移り自分のものになってから建築を建てますよね。

先に土地代を借りて、建物代を次に借りる流れです。

民間の融資の仕方はそうですが、フラット35は建築が終わってから土地代も一括で最後でないとお金が借りられません。

したがって土地代を先に融資してもらいたい場合、取次の金融機関から土地を決済するお金を一旦借入れするという流れになるのです。それをつなぎ資金といいますが、その分手数料と金利がかかります。

中古でも同じで中古買ってリフォームの場合もリフォーム完成時に一括融資となりますので、途中でつなぎ資金を使わなくてならず、手数料と金利がかかります。

手数料などを考えるとフラット35は物件資金だけ借りて、リフォーム費用は信販系のリフォームローンを使った方が安いのではないかとも考えられるのです。

具体例で見ていきましょう。

 

例えば4000万円の中古住宅(35年)に1500万円のリフォーム資金(15年)

4000万円を100%フラットで借りた場合と1500万円をリフォームローン金利1.8%で15年借りた場合の総額は6799万円

4000万円を90%フラットで借りて10%をモゲージバンク、1500万円をリフォームローンの総額は6766万円

やはり90%の金利が安い分総支払額は少し安くなりますね。

一方、フラット35のリフォーム一体型は 物件4000万円とリフォーム費用1500万円はフラットの90%がリフォーム費用を合計した5500万円の90%になりますので、リフォームローンよりは金利が安くなります。リフォーム分も35年になりますので月々の支払も楽になります。

総支払額は6949万円とこちらもお得感はありますね。しかしつなぎ資金などの諸経費も結構かかりますので、どちらがいいかは支払い方法や使い勝手で選択していただくのがよろしいですね。

 

ちなみに民間の金融機関の金利の比較も同じ例でしています。

変動金利なのでこの先はわかりませんが、金利が変動しないようであればやっぱり民間の金融機関の方が使い勝手はよさそうです。

金利や使い勝手からみると民間の金融機関がよさそうですが、住宅ローンの審査は総合的判断です。フラット35は自営業者や勤続年数など都市銀行より審査上有利な点もあります。

ただ物件の審査は少し厳しいところがありますので、まず中古物件とリフォーム費用を借入れる場合は物件探しの段階で借り入れる金融機関を決めてから進んでいくと良いと思います。

YouTubeでも詳しくお話しています。

 

一番有利な住宅ローンの選択方法|中古物件購入を成功させるならスタイルオブ東京

中古買ってリフォーム

かつては中古物件を購入する際の住宅ローンはかなり厳しいものでした、築古のマンションでは、借入する方の年齢的に35年借入れができても、対応年数で判断され期間を短くされてしまうことや、リフォーム費用も満額出してもらえないなんてことはざらでした。

しかし最近では築年数やリフォーム費用に関係なく個人属性で希望の年数や金額の借入が可能となりました。
それでもどこの金融機関でも同じ条件かといえばそうではありません。
住宅ローン審査は総合的判断ですが、入口でNGの場合がありますので、その辺をお話していきましょう。

まず大きくわけるとふたつです。変動金利の場合で見ていきます。
リフォーム費用は現金(リフォームローン)か住宅ローンで借りるかです。
中古物件だけを借り入れる場合ではほとんどの金融機関で借入れが可能ですが、物件に問題があると難しくなります。
中古物件は築古や既存不適格と言って、今の建築基準法に適合していない物件があります。戸建てなどは増築をした部分で遵法性に引っかかってしまうものや、敷地が道路に接しなければいけない幅が不足しているなどは安い金利の住宅ローンは難しいです。それでも総合的判断で個人属性や自己資金などがカバーしてくれる場合があります。
物件に問題がある場合では、ネットで審査をするようなネット銀行などは基本的にNGです。
都市銀行でもみずほ銀行は積極的ではなく、三井住友や三菱UFJなどで検討ができます。
次にリフォーム費用まで借入れる場合ですが、ネットバンクはまずリフォーム費用まで借り入れるのは難しいです。
都市銀行はリフォーム費用まではすべて〇
金利もほぼ同じです。しかし、借り入れるリフォーム費用の支払い方法によって少し条件が変わってきます。
リフォーム費用が大きくなれば、リフォーム会社への支払いを分割にしなければなりません。全額を借入れ分割実行する際に有利なのが、みずほ銀行とりそな銀行です。中古物件の決済時に借入れるリフォーム費用分も一緒に出します。そのため諸経費が安くなります。
他、三菱UFJや住友などは物件の決済後、リフォーム完了時に一括実行となりますので、分割実行ができません。リフォーム会社にリフォーム費用を分割で支払う場合、一度持ち出しできる現金がある場合にはよいですが、全額借り入れる場合は難しくなります。
自己資金がある場合とない場合と、リフォームを借りる場合、一括で支払うのか分割で支払うのかで有利な金融機関が変わりますので選ぶ物件と合わせて検討してみることをお勧めします。

YouTube公開してます!

瑕疵保険で中古戸建の不安を解消する|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

「中古買ってリフォーム」瑕疵保険で中古戸建の不安を解消する方法

新築物件には10年間の瑕疵保証があります。しかし中古は売主が一般の場合は3か月、業者が2年です。買ってから瑕疵が見つかったら・・というのがなんといっても中古物件購入の不安要素です。

中古を買ってリフォームする場合に気を付けないといけないのは瑕疵担保期間です。
瑕疵担保期間を過ぎてから瑕疵を発見しても瑕疵の責任を追及することが難しくなります。

瑕疵保証の主な内容は「構造耐力上主要な部分」「雨水の侵入を防止する部分」です。
中古を買って本格的に大改造するのであれば、壁や床を剥がせば、雨漏り、構造、シロアリなどの瑕疵は発見しやすいですが、既存を残しながらのリフォームとなれば、なかなか瑕疵を見つけるのは困難になります。実際、売主さんが住んでいる間に気が付かないくらいの小さい雨漏りなどもあり、数年後には発覚するケースもあります。瑕疵担保の期間は短いので、まずはしっかりと物件調査をするのが良いと思います。

物件調査はインスペクションといいます。インスペクションは瑕疵にあたる部分を調査するものですが、あくまでも既存の状態での目視となりますので、壁の中の構造や気が付かない雨漏りはわかりません。

そこで不安を解消するものとして考えたいのが「既存住宅売買瑕疵保険」です。引き渡し前にこの保険に加入していれば、引き渡し後に発覚した、隠れたる瑕疵を補修する費用を保険でカバーできます。
期間は1年または5年どちらかを選択できます。

瑕疵保険に加入するためにはインスペクション行わなければなりません。瑕疵保険の加入条件はインスペクション(目視によって)瑕疵ないの状態です。逆に言えば、インスペクションをした際に何の問題がなかったのに、壁を剥がしてみたら雨漏りがあった・というような状態のときに保険が適用されるのです。

一番不安なのは目視で発見できない部分の瑕疵(隠れたる瑕疵)ですから、その点安心だということです。

売主が一般人の場合、瑕疵担保期間は3か月です。3か月以内に瑕疵が発見できなければ、その後瑕疵を発見した際に売主に補修費用は請求できません。瑕疵保険に加入していれば保証期間を延ばすことができますよね。

ただ、既存住宅売買瑕疵保険は、物件の引き渡し前に手続きを行わなくてはなりません。インスペクションを行う際には、売主さんの同意が必要になります。引き渡し前ですから勝手に手配することができないのです。

インスペクションと瑕疵保険にはもちろんコストがかかります。既存住宅瑕疵保険手続きの申請時期は引き渡し前となっているため売主さんの同意が必要になりますが、コストの負担は買主でも構いません。

よって、もし売主に同意が得られない場合、瑕疵保険のコストは買主が負担するので、保険をかけさせてほしいとお願いしてみるのが良いと思います。

実は売主も気付いていない雨漏りなどのリスクをヘッジしてくれるのですから、売主にとっては大きなメリットとなるはずです。

ちなみに、既存住宅瑕疵保険は引き渡し前にかけますので、引き渡し後改装してしまうと改装した部分は保険対象にはなりません。

そういう大規模に改装しちゃうとなんだか意味がないように思いますよね。

ですから整理しますと、大規模に改装する予定がある場合は、引き渡しから3か月間の間に壁などを剥がして確認できれば、瑕疵担保を請求できるので保険に入る必要はありません。ポイントは瑕疵担保期間の間に確認することです。

大規模に改装しない、または瑕疵担保期間までに改装ができない場合は既存住宅瑕疵保険に入っておくのが安心ということです。

リフォームしてしまうと既存住宅瑕疵保険でカバーしきれなくなりますが、今度はリフォーム会社の工事保証に変わります。その会社が不安なら、リフォームした部分に関してはリフォーム瑕疵保険というものがあるので、検討してみたらよいと思います。

YouTube公開中です!

中古物件の不安を解消する瑕疵担保責任の期間と手続き|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

中古を買ってリフォーム

中古物件の不安を解消する方法”瑕疵担保責任は期間と手続き”

中古住宅購入の一番の不安は買ってから雨漏りやシロアリ、構造などの傾きなど、瑕疵が発見されたらということです。

目に見える傷などはわかりますが、目に見えない壁の中の構造や、台風や大雨がこないとわからないような雨漏りなど、購入後に発覚した場合を考えると不安は解消できません。

しかし、基本的にそのような隠れたる瑕疵について、不動産売買取引においては宅建業法で売主は瑕疵担保についての責任を負うように決められています。

瑕疵担保責任の期限は、売主が個人の場合は3か月、売主が業者の場合は2年間です。不動産売買は売主、買主双方の同意で条件は決められます。

個人間の売買では売主は土地で売りたい古屋付きの物件を、買主がリフォームして使いたいのでそのまま残してほしいなどのケースは、売主が好きに使っていい代わりに、瑕疵担保免除にしたいということもあります。

瑕疵担保免除にする物件以外は基本的に3か月間の瑕疵担保期間になります。

しかし3か月って短いですよね。あっという間です!

中古を買ってリフォームをする場合、リフォーム工事が終わってお引越しするまでに3か月が経過してしまうことがよくあります。

3か月を過ぎてしまってから瑕疵が発見されても売主に補修を請求することはできません。

瑕疵は目視で発見できないところに潜んでいる場合がありますので、壁を剥がすなど大規模にリフォームしない場合は先にインスペクションや瑕疵保険を検討してみるのがよいです。

また壁を剥がすなど大規模に補修する場合は、その時点で瑕疵を発見することができますが、3か月以内に壁を剥がさなければなりません。

リフォームプランに時間がかかってしまい、工事着工が引き渡しから3か月を過ぎてしまう場合などはやはりインスペクションや瑕疵保険を検討してみるのがよいです。

また、瑕疵を発見した場合に注意していただきたいことがあります。

瑕疵の責任は売主なので、補修費用は売主になりますので、瑕疵を補修する業者も売主の同意が必要です。リフォーム工事中だからといって、ついでに直したから費用を払ってくださいということは通用しません。必ず瑕疵を発見した際にまずは売主に通知してください。ついでに直す場合でも売主に見積書を提出し同意を得てから工事をしてください。

たまに、水漏れやガス漏れなど緊急を要する瑕疵が発見されることがあります。どんなに緊急であってもまずは売主へ連絡することをお忘れなく。

このステップについては不動産経験のないリフォーム会社は理解していないケースが多いので、工事が始まる前に、瑕疵の件はお知らせしておくとトラブルの防止になります。

 

YouTubeでも公開中です!