住宅資金が現金で1500万円あるのだけれど、自己資金として住宅資金の一部に入れるべきか？使わずに借りた方がいいのか？金額はともかく、よく質問されることです。
住宅購入といえば資金計画は悩ましいところです。
自己資金、頭金と言葉も紛らわしいですが、要は住宅を購入する際にどのくらいの現金を用意するかです。
諸経費込みの住宅購入資金計画が決まれば、あとは現金をいくらいれるかで、住宅ローンの借入金額は変わってきます。
昨今の低金利では借りてしまった方がいいのか？それでも借入れは少ないほうがいいのか？どっちがいいの！と考えますよね。
結局のところ、この先の金利上昇については誰もわからないのですから、ここは自分の考え方ひとつといったところでしょう。
それでもなにか手掛かりになるようなものとして
いくつかシュミレーションをしてみました。
金利が0.625％で借入れして、住宅ローン減税でローン残高の１％が戻ってくるということです。その数字だけみると借りてる方が得じゃん！と思いますが、借り入れるときには、保証料や手数料、もちろん安くても金利はかかります。
ポイントは組み合わせをどうするか！です。
【 例１ 】
土地4800万円 新築消費税込み2200万円 （諸経費は考えないものとします）
自己資金1500万円
借りる？借りない？
借りる場合：住宅ローン7000万円35年 金利0.625％（ずっと上がらないという条件）
借りない場合：住宅ローン5500万円 〃
この例ですと
7000万円借入諸経費が約160万円5500万円が125万円で差額35万円に対して住宅ローン減税の戻りは一緒です。よって自己資金は入れてしまった方が経費は安いです。逆に考えれば万が一のために1500万円の現金をとっておいても良いくらいの考えもできますね。
他の安全な投資をするほうが有効的に使えるという考え方もできます。
【 例２ 】
所有する土地に家を建てる場合
建築費 5500万円（消費税込み）
全額借入5500万円 35年金利0.625％
借入金額4000万円 〃
5500万円借入諸経費が約125万円4000万円が90万円で差額35万円に対して住宅ローン減税の戻りは500万円と437万円なので、63万円5500万円を借入れしたほうが多く受け取れますので、こちらの比較では借入れした方がお得ということになります。
【 例３ 】
単に1500万円を借り入れた場合
さきほどまではわかりやすくするために、総支払額の金利は計算にいれていませんので、ここで総支払額も考慮した数字でみていきます
借入1500万円 35年金利0.625％
ローン諸経費8万円、利息分35年で170万円の合計で178万円、それに対して住宅ローン減税の戻りが164万円です。ここだけ見ると借りないほうが14万円得します。
しかしそもそも1500万円現金であるので、住宅ローン減税を利用したあと、すぐに残債を繰り上げ返済してしまうことができます。
13年後にローンを完済してしまうと金利の負担分が減り利息の合計は101万円、それと諸経費をプラスしても109万円、住宅ローン減税分と比較しても、借入れしているほうが55万円お得になりますね。
自己資金をどうするか？悩んだらシュミレーションをしてみるとよいですね。
youtubeで解説をしています。是非こちらをご覧ください。