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「買ってはいけない不動産」はお買い得!?

よく本や雑誌、ネットの情報などで「こんな家は買ってはいけない!」というタイトルがあります。住宅は高額商品ですから、当然問題のあるものは買いたくありません。

しかし、住宅には相場金額というものがあり、理想的な住宅を購入したいとなれば、その分値段に反映されてしまうものです。
もちろん、有り余る予算があれば、少しでも不安が残るような住宅は買わない方が良いです。
有り余る予算があれば・・・です。限られた予算の中で自分たちにとって素敵な住まいをゲットするには、どこを妥協できるかということがキーとなってくるものです。

そこで、「買ってはいけない不動産」というものにも目を向けてみてください。実は買ってはいけないという理由が自分たちにとっては気にならない場合があるのです。人が嫌がるものでも、自分たちは気にならないとなれば、相場よりも安く買えるお得物件となるのです。

買ってはいけないと呼ばれる物件を買うときに気を付けるべきポイントがあります。

「リスクヘッジ」です。
問題は知らないで買うことです。
知っていればリスクヘッジができるかどうかで判断することができます。

買ってはいけない物件の例をお話しします。
・既存不適格と呼ばれる、建築基準法上に問題がある物件
いろいろ種類がありますが、例えば古いマンションなどで都市計画の容積率・建蔽率が現在の基準には合っていない物件
中古戸建で増築などをしていて、容積率・建蔽率をオーバーした物件
このような物件は住宅ローンの借入が難しくなります。
しかし個人属性がよい、自己資金が多くあるなど有利な条件が揃えば借入れも可能性ありますし、現金で買うのであれば問題ありません。
基本的にその住宅を建て替える際には現行の基準になりますので、いまよりも面積が小さくなるということを理解していれば相場より安く買えますのでお買い得です。

・土地が建築基準法上の道路に2.0M以上接していない物件
・前面道路が建築基準法上の道路認定されていない道路に接道している物件
接道が基準に満たない場合は建築確認申請許可が取れません。よってこちらも住宅ローンが難しいです。それと新築が建てられません。木造住宅が建っていれば、大規模なリノベーションによって新築同様の家にすることも可能です。現金で買うことができればこちらもかなりのお買い得となります。
接道面が狭いと駐車場を作るのが厳しいですし、建築コストもかかってしまうなどもあるので、その辺を理解していればよいとおもいます。

・私道の持ち分がない、権利関係が複雑
道路は基本的に持ち分がなくても通行する権利はあります。現金で買えたとしても、意地悪な人が近隣の地権者がいる、道路の地中に埋まっている給排水管などの引き込みの承諾に同意してくれない、などのリスクがあります。そういう土地はかなりお安いです。強い気持ちや交渉力に自信がある人にとってお買い得物件となると思います。

・瑕疵物件(欠陥)
古い住宅などでは、雨漏りや構造の不具合など一見目に見えないリスクがあります。中古物件では一般的に売主には引き渡し後の瑕疵(不具合)については3か月(業者は2年)の責任が生じます。しかし、土地代で売るような中古は保証を免除して売る場合もあります。
木造住宅では直せないものはありません。その分修復にお金がかかるだけです。万が一の瑕疵がいくらで直せるのかという試算をしてそれでも値段が安いのであればお買い得です。
それでも不安であれば、購入前に物件調査(インスペクション)を行い、瑕疵保険に加入しておけば、購入後に壁を壊してみたら雨漏りしていた・・なんていう目に見えない瑕疵については保険でカバーされますので、リスクヘッジの方法を考えてみるのがよいとおもいます。

瑕疵については、心理的瑕疵という、そこで事件や事故、病死など気持ち的に嫌なものもあります。まさに気持ち的な部分なので、そこも気にしない!というのであればお買い得です。
この心理的瑕疵はかならず売主が告知しなければいけない部分になりますので、あらかじめ確認することができます。購入後にわかったとなれば契約は白紙です。しかし、売り主が行方不明になってしまったとか、破産してしまったとかになればもめごとです。
そういうリスクをヘッジするには、信頼できる不動産仲介会社を選ぶことも大事です。

ほかにも見方、考え方を変えてみると、意外に買ってはいけない不動産は掘り出し物不動産に変わることがありますので、買ってはいけないリスクをどうヘッジできるのかという目線で情報を収集してもらうとよいと思います。

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