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初めての住宅購入
新築よりも中古物件を買ってリフォームかな？と思ってはみたものの、さてどうやって進めるのか！となりますよね。

中古を購入してリフォームは時間との戦いです。
とにかく忙しい中色々なことをやらなければならず、後で後悔してしまうこともありますので、まずは簡単な流れと登場人物を理解しましょう。

流れはざっくり言うと、
物件検索→内見→申し込み→契約→住宅ローン契約→決済→引き渡し→リフォーム工事着工→完成→引越しです。
まずは物件探しですが、どこで探すのでしょう？
駅前の不動産屋さん？
でなくても大丈夫です。
今はほぼネットに物件情報があります。気になる物件情報があったらその広告を出している不動産仲介業者さんに内見をお願いすれば見られます。よく掘り出し物とか非公開物件情報があります！なんてネット広告にありますが、掘り出し物とか非公開とかはないです。
なぜかと言えば中古物件には必ず売主さんがいます。個人の場合が多いです。
売出ししてもらうために仲介会社に依頼していますので、早く売ってあげないといけませんよね。それを隠していたらなかなか売れないじゃないですか・・。だから必ずネットにあります。

その物件探しをネットで探すのが面倒とか、よくわからないとかであれば、信頼できる不動産仲介会社を探すことが先決ですね。
信頼できる不動産会社というよりも信頼できる営業マンです。
不動産業者は宅建業という業法があります。その法を守らないといけませんので、基本的に騙されるというリスクは低いはずです。ただサービス面に差があります。本来不動産仲介はお客様の代理人ですから、お客様が求めるサービスを提供してほしいものです。人によって差がでますので、人となりをよく見て決めてください。
不動産取得は不動産仲介会社との付き合いがほとんどです。
申し込みを入れたらすぐに住宅ローンの事前審査です。ローンが通らないと契約はできません。ですから申し込みを入れてからどこの金融機関にしようかなぁなんて悩めないのです。
大体は不動産仲介会社が金融機関を紹介します。申し込みも不動産仲介会社がお客様の代わりに手続きをします。
そして物件の決済の時には所有権の移転と抵当権の設定という登記が必要になります。その手続きをするのが司法書士です。手続きは本人または代理人となっていますが、当然素人にはできません。ほとんどの人は司法書士に依頼します。司法書士も不動産仲介会社が紹介します。銀行によっては指定になる場合もありますが、基本的には自分の代理人ですから自分で選ぶことができるのです。
その他家を所有すれば火災保険をかけます。火災保険会社も自分で調べなければ不動産仲介会社か金融機関から紹介された火災保険を使います。
リフォーム会社も先に決めておかないと、物件の決済後早く引越すことができません。焦って不動産仲介会社に紹介してもらって失敗した！ということがないように、物件探しの前に目途をつけておきましょう。
このように、中古購入+リフォームにはまずは仲介会社、次に金融機関、そして司法書士、損害保険会社などが登場します。
とにかく時間が早いですから、先に金融機関や司法書士、火災保険などの条件を確認しておく方がよいです。そして一番多く関わるのが不動産仲介会社の担当営業マンです。仲介会社が大手とか地元密着とかよりも誰が代理人としてサポートしてくれるかの方が大事です。

まずはコンタクトしてみて自分にあった担当営業マンを探してみることから始めることをお勧めします。

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住宅取得の際に有難い親御さんからの贈与金

いくらまで非課税なのか？ということはよく聞かれますが、住宅取得のために一部に
使われる贈与金の出所によっては注意しなければならないことがあります。

まず基本的なことですが、ポイントは３つ
１．誰からの贈与か
直系尊属の両親、祖父母です。
２．家屋の条件
住宅の新築・取得・増改築の契約の時期
消費税１０％以降と令和元年３月まで２５００万円
消費税８％のときと中古住宅は７００万円
契約年数によって大きく変わります。

３．質の高い住宅
耐震・断熱など住宅の性能が高いものは
消費税１０％以降と令和元年３月まで３０００万円
消費税８％のときと中古住宅は１２００万円です。

質の高い住宅はこちら

時期によって金額が大きく変わってくるので贈与の予定がある人はお得な時期に取得したいものですね。

ここからが注意ポイントですが

贈与の出所です。
住宅取得のために住宅ローンを使い、一部を贈与金にした場合
その贈与を受けるのが奥様で住宅ローンを組むのがご主人だった場合

例えば５,０００万円の住宅に１,０００万円の自己資金として奥様の贈与金を
入れ、ご主人が４,０００万円を住宅ローンで借り入れたとします。

その所有権の持ち分は４,０００万円分がご主人で１,０００万円分が奥様となります。
住宅ローンを借り入れるときには流れ作業的に所有権の移転と抵当権の設定などが
行われてよくわからないまま全ての所有権をご主人にしてしまうことがあります。

不動産仲介会社も自己資金１,０００万円が贈与なのか預貯金なのか聞かないことが
多いと思います。

知らなければなにも考えずにご主人様の所有権にされてしまうことがありますので
自己資金が贈与であればその旨お話したほうがよいです。

一般的はあまりわかりにくいですが、本来は奥様が贈与を受けたお金を住宅の一部にして、
ご主人の所有権１００％にしてしまうと、奥様からご主人に贈与したことになってしまいます。

贈与に限らず、ご夫婦どちらのお金を家を買うのか？所有権の持ち分については
移転の前に整理しておくと良いと思います。

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中古を買ってリフォーム

中古物件とリフォーム費用をフラット３５で借入する場合

都市銀行などでは全額同じ金利で借入れできますが、フラット３５を使いたい場合は少し異なります。

まず、フラット３５は基本的に物件価格の１００％と９０％を借りる場合の金利が異なります。

１００％の場合は９０％より金利が高くなります。９０％の借入の場合でも残りの１０％を別に借りることができるため、実質１００％の借入は可能です。

そもそもフラット３５は住宅支援機構のローンで、取次を行う銀行やモーゲージバンクと呼ばれる金融機関を通して借り入れます。別に１０％を貸すのもその取次店です。

中古物件でもフラット３５の条件に合えば多くの金融機関で取次をしていますので、物件だけであれば手数料などが安いなどの条件で金融機関を選択していくのが良いでしょう。

問題はリフォーム費用です。

フラット３５はそもそもリフォーム費用は借入れできませんでしたが、今はリフォーム一体型という商品が出ています。

しかし、これがあまり使い勝手は良くないのと、取り扱いの金融機関が限られます。実際はアルヒくらいしか稼働していません。

フラット３５と民間の金融機関の大きな違いは融資の実行の仕方です。

土地を買って新築を建てる場合には、当然ながら土地を決済して所有権が移り自分のものになってから建築を建てますよね。

先に土地代を借りて、建物代を次に借りる流れです。

民間の融資の仕方はそうですが、フラット３５は建築が終わってから土地代も一括で最後でないとお金が借りられません。

したがって土地代を先に融資してもらいたい場合、取次の金融機関から土地を決済するお金を一旦借入れするという流れになるのです。それをつなぎ資金といいますが、その分手数料と金利がかかります。

中古でも同じで中古買ってリフォームの場合もリフォーム完成時に一括融資となりますので、途中でつなぎ資金を使わなくてならず、手数料と金利がかかります。

手数料などを考えるとフラット３５は物件資金だけ借りて、リフォーム費用は信販系のリフォームローンを使った方が安いのではないかとも考えられるのです。

具体例で見ていきましょう。

例えば４０００万円の中古住宅(３５年）に１５００万円のリフォーム資金(１５年）

４０００万円を１００％フラットで借りた場合と１５００万円をリフォームローン金利１．８％で１５年借りた場合の総額は６７９９万円

４０００万円を９０％フラットで借りて１０％をモゲージバンク、１５００万円をリフォームローンの総額は６７６６万円

やはり９０％の金利が安い分総支払額は少し安くなりますね。

一方、フラット３５のリフォーム一体型は　物件４０００万円とリフォーム費用１５００万円はフラットの９０％がリフォーム費用を合計した５５００万円の９０％になりますので、リフォームローンよりは金利が安くなります。リフォーム分も３５年になりますので月々の支払も楽になります。

総支払額は６９４９万円とこちらもお得感はありますね。しかしつなぎ資金などの諸経費も結構かかりますので、どちらがいいかは支払い方法や使い勝手で選択していただくのがよろしいですね。

ちなみに民間の金融機関の金利の比較も同じ例でしています。

変動金利なのでこの先はわかりませんが、金利が変動しないようであればやっぱり民間の金融機関の方が使い勝手はよさそうです。

金利や使い勝手からみると民間の金融機関がよさそうですが、住宅ローンの審査は総合的判断です。フラット３５は自営業者や勤続年数など都市銀行より審査上有利な点もあります。

ただ物件の審査は少し厳しいところがありますので、まず中古物件とリフォーム費用を借入れる場合は物件探しの段階で借り入れる金融機関を決めてから進んでいくと良いと思います。

YouTubeでも詳しくお話しています。

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中古買ってリフォーム

かつては中古物件を購入する際の住宅ローンはかなり厳しいものでした、築古のマンションでは、借入する方の年齢的に３５年借入れができても、対応年数で判断され期間を短くされてしまうことや、リフォーム費用も満額出してもらえないなんてことはざらでした。

しかし最近では築年数やリフォーム費用に関係なく個人属性で希望の年数や金額の借入が可能となりました。
それでもどこの金融機関でも同じ条件かといえばそうではありません。
住宅ローン審査は総合的判断ですが、入口でNGの場合がありますので、その辺をお話していきましょう。

まず大きくわけるとふたつです。変動金利の場合で見ていきます。
リフォーム費用は現金（リフォームローン）か住宅ローンで借りるかです。
中古物件だけを借り入れる場合ではほとんどの金融機関で借入れが可能ですが、物件に問題があると難しくなります。
中古物件は築古や既存不適格と言って、今の建築基準法に適合していない物件があります。戸建てなどは増築をした部分で遵法性に引っかかってしまうものや、敷地が道路に接しなければいけない幅が不足しているなどは安い金利の住宅ローンは難しいです。それでも総合的判断で個人属性や自己資金などがカバーしてくれる場合があります。
物件に問題がある場合では、ネットで審査をするようなネット銀行などは基本的にNGです。
都市銀行でもみずほ銀行は積極的ではなく、三井住友や三菱ＵＦＪなどで検討ができます。
次にリフォーム費用まで借入れる場合ですが、ネットバンクはまずリフォーム費用まで借り入れるのは難しいです。
都市銀行はリフォーム費用まではすべて〇
金利もほぼ同じです。しかし、借り入れるリフォーム費用の支払い方法によって少し条件が変わってきます。
リフォーム費用が大きくなれば、リフォーム会社への支払いを分割にしなければなりません。全額を借入れ分割実行する際に有利なのが、みずほ銀行とりそな銀行です。中古物件の決済時に借入れるリフォーム費用分も一緒に出します。そのため諸経費が安くなります。
他、三菱ＵＦＪや住友などは物件の決済後、リフォーム完了時に一括実行となりますので、分割実行ができません。リフォーム会社にリフォーム費用を分割で支払う場合、一度持ち出しできる現金がある場合にはよいですが、全額借り入れる場合は難しくなります。
自己資金がある場合とない場合と、リフォームを借りる場合、一括で支払うのか分割で支払うのかで有利な金融機関が変わりますので選ぶ物件と合わせて検討してみることをお勧めします。

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中古を買ってリフォーム

中古物件の不安を解消する方法”瑕疵担保責任は期間と手続き”

中古住宅購入の一番の不安は買ってから雨漏りやシロアリ、構造などの傾きなど、瑕疵が発見されたらということです。

目に見える傷などはわかりますが、目に見えない壁の中の構造や、台風や大雨がこないとわからないような雨漏りなど、購入後に発覚した場合を考えると不安は解消できません。

しかし、基本的にそのような隠れたる瑕疵について、不動産売買取引においては宅建業法で売主は瑕疵担保についての責任を負うように決められています。

瑕疵担保責任の期限は、売主が個人の場合は３か月、売主が業者の場合は２年間です。不動産売買は売主、買主双方の同意で条件は決められます。

個人間の売買では売主は土地で売りたい古屋付きの物件を、買主がリフォームして使いたいのでそのまま残してほしいなどのケースは、売主が好きに使っていい代わりに、瑕疵担保免除にしたいということもあります。

瑕疵担保免除にする物件以外は基本的に３か月間の瑕疵担保期間になります。

しかし３か月って短いですよね。あっという間です！

中古を買ってリフォームをする場合、リフォーム工事が終わってお引越しするまでに３か月が経過してしまうことがよくあります。

３か月を過ぎてしまってから瑕疵が発見されても売主に補修を請求することはできません。

瑕疵は目視で発見できないところに潜んでいる場合がありますので、壁を剥がすなど大規模にリフォームしない場合は先にインスペクションや瑕疵保険を検討してみるのがよいです。

また壁を剥がすなど大規模に補修する場合は、その時点で瑕疵を発見することができますが、３か月以内に壁を剥がさなければなりません。

リフォームプランに時間がかかってしまい、工事着工が引き渡しから３か月を過ぎてしまう場合などはやはりインスペクションや瑕疵保険を検討してみるのがよいです。

また、瑕疵を発見した場合に注意していただきたいことがあります。

瑕疵の責任は売主なので、補修費用は売主になりますので、瑕疵を補修する業者も売主の同意が必要です。リフォーム工事中だからといって、ついでに直したから費用を払ってくださいということは通用しません。必ず瑕疵を発見した際にまずは売主に通知してください。ついでに直す場合でも売主に見積書を提出し同意を得てから工事をしてください。

たまに、水漏れやガス漏れなど緊急を要する瑕疵が発見されることがあります。どんなに緊急であってもまずは売主へ連絡することをお忘れなく。

このステップについては不動産経験のないリフォーム会社は理解していないケースが多いので、工事が始まる前に、瑕疵の件はお知らせしておくとトラブルの防止になります。

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「中古を買ってリフォーム」最近は珍しくもなくなってきました。

ほんの数年前までリフォーム費用を物件と一緒に住宅ローンで借り入れることができるということも一般的ではありませんした。
住宅ローンを借り入れる場合、リフォーム費用の上乗せは物件の査定を超えることとなり、金融機関のリスクが高くなるため審査はかなり厳しいものでした。
リフォームはリフォームローンという専用ローンがあります。かつてはリフォーム工事は現金、または車などと同じ信販系のリフォームローンを使っていました。
しかし、最近では多くの金融機関でリフォーム費用まで住宅ローンに組み入れることができるようになりました。

住宅ローンで一緒に組むメリットは支払い年数です。最長で35年間組めるので、月々の支払いが少なくなります。しかしその分利息がつきます。
一方リフォームローンは長くても10年から15年が一般的です。短い分月々の支払いは多くなりますし、金利も住宅ローンほど安くはありません。しかし、住宅ローンと違い無担保なので、諸経費がかかりません。実は金利も昔にくらべるとかなり安くなっていますし、金利も変動ではなく固定金利です。
短く組むということはその分支払う利息も少ないということです。
月々の支払は大きくはなりますが、繰り上げ返済をする予定があるとか、リフォーム費用として借入れする金額が大きくなければ、リフォームローンの方がお得な場合もあります。

例えば
1000万円のリフォーム費用を借りる場合
リフォームローンの借入年数10年で比較してみます。
住宅ローンの金利0.625％（ずっと変わらなかった場合）10年後の総支払額は約1031万円
信販系のリフォームローン全期間固定金利1.8％の10年後の総支払額は1093万円です。やはり金利差でみると住宅ローンの借入手数料を引いても約50万円住宅ローンの方が安いです。

では300万円で比較してみると
こちらは住宅ローンは35年間、リフォームローンは5年と短く設定します。
住宅ローンの総支払額は約334万円、リフォームローンの総支払額は約313万円、リフォームローンは無担保で諸経費がからないので、住宅ローンの諸経費を込みにした場合では約26万リフォームローンの方がお得です。
しかし、住宅ローン減税は10年以上のローンが適用になるため、5年と短く組んだ場合は適用にならず、住宅ローンで組むと約32万円の戻りがあるため住宅ローン減税の適用がると住宅ローンの方が若干お得になります。

つまり、返済期間を短く、借入れ金額が多くない場合は住宅ローン減税が使えるか使えないかによってどちらがお得か変わってくるということです。
ローンを借りる際には返済方法や金額に合わせて一度検証してみるとよいと思います。

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中古住宅を購入してリノベーション（リフォーム）
最近では当たり前のワードとなってきました。

かつては物件価格とリフォーム代の合計金額に対して金融機関がネガティブだったことや、中古ってなんか怖い・・という印象から、わざわざ中古物件を購入して綺麗にしようという人は稀でした。
最近では新築を買う気はない！というくらいの思いで中古物件を探している方も少なくはありません。
ただ一つ新築マンションや新築建売と違うのは時間の感覚です。
新築マンションは申し込みから引き渡しまでは結構な時間の余裕があり、じっくりと検討する時間もありますし、新築マンションも建売も完成したものを買うので、お金を支払えばすぐに引っ越せます。

しかし中古物件を購入してリノベーションとなると、物件の引き渡しを受けたあとにリフォーム開始ですから、住宅ローンで購入する場合は、物件の引き渡しと同時に住宅ローンの支払いが始まり、リフォーム工事が終わるまで引越しができません。
そのため、住宅ローンと賃貸にお住まいであれば家賃が同時に支払う必要があります。
物件の契約と同時に引き渡し日が決まりますので、リフォームプランや工事会社がなかなか決まらないから物件の引き渡しを待ってほしいという話もできません。
物件探しの段階では、中古物件は世の中に一つとして同じものはなく、同じ分譲地で同じ家があったとしても、売りにでていなければ買えません。
ですから気に入ったら即契約をしなければ、他の方に買われてしまいます。二度と同じ条件の物はありませんので、即決が必要です。
即決するためには、リノベーションプランや価格のイメージをあらかじめ持っておくことと、その物件自体でイメージ通りのプランができるかどうかの判断ができるかです。
引越し時期や資金に余裕のある方はよいですが、賃貸にお住まいの方は、なるべく早く引越ししたいですよね。だから中古購入+リノベーションは時間との戦いなのです。
「物件もリフォームプランもすぐに決断する」
そのためには、まず自分が頼みたい会社やプロデューサーや仲介会社などを決めていくことです。

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固定金利と変動金利どっちがお得！

よくあるフレーズですね。

どっちがいいのか？実に悩ましい問題です。

金利は借入残高に対してかかる利息。
借入額が多ければ多いほど金利負担に差がでます。たとえ0.02％であっても長期の借入であればかなりの差になるものです。

変動金利が0.457％や0.625％にまでなると、やはり変動金利を選ぶ方が良い気もしますが、
フラット３５のような35年間固定金利でも変動金利に負けない低金利！
長い目をみれば、こんなに安い長期固定金利も見逃すわけにもいきません。

変動金利のリスクはなんといっても変動すること
そしていつ上がるはわからない。
景気に左右されるものですが、実際住宅ローン金利は一向に下がるばかりです。

＊変動金利は基準金利からの優遇金利になりますので、正確に言えばここ数年優遇幅は大きくなっています。

それでも住宅ローンを借入れする際にはどちらかを選択しなければなりません。

選択する際の目安となるように
いつ変動金利が上がったら固定金利を超えるのかをシュミレーションしてみました。

借入額5500万円　35年間借り入れた場合

固定金利フラット３５S　VS　変動金利0.625％

ずっと変動金利が上がらなかった場合、毎年上がった場合、5年後、10年後、20年後に上がった場合

この表を見ると、金利がずっと上がらず20年後に１％上がった場合以外は少しずつ上がると今のフラット35の方がお得です。

しかしここ20年金利は、ほぼ上がっていません。１％の上昇までいかず0．数パーセントであれば変動金利の方がいいのかもしれません。

金利の選択は最後は自己責任です。いくつかのパターンをシュミレーションしてみて、決断するというのがベストな選択だと思います。

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住宅ローンの変動金利はかつてないほどの低金利時代です。
その中でもネット経由で審査をする、またはネット専用の銀行ネットバンクの変動金利は0.457％（2019年11月1日現在）更にサービス商品で安くするような住宅ローンもあります。
金利が安いのは借り入れる側からすれば大いに歓迎！しかしどこかに落とし穴がないだろうかと疑いたくもなります。
ネットバンクと通常の銀行ローンと大きな違いがひとつ
それは、住宅ローンを借り入れる際の仕組みです。通常は金融機関が保証会社をつけて、万が一借りている人が支払いができなくなった場合、代わりに弁済してもらうために、借入れる人がその保証料を支払います。
大体借入額の0.2％です。その保証料がネットバンクにはありません。その代わり銀行は手数料が約3万円くらいなのに対してネットバンクは手数料は2.2％
保証料と手数料がほぼ同額です。
諸経費としては同じですが、保証料は借入期間中、例えば35年であれば35年間分を前払いすれば、途中で完済した場合、前払いした保証料は返ってきます。手数料は初めに支払うので途中では戻ってきません。よって10年くらいで買替や借り換えなどを考えるのであれば保証料が戻るほうがお得なのかなと思います。

しかし金利差が0.2％。総支払額からみるとかなりの開きがでます。
実際保証料がいくら戻ってくるかは公表されていませんが、りそな銀行のHPを参考に比較シュミレーションをしてみました。

結果、やはり金利差が総支払額にかなり影響するため、ネットバンクで安く借入れができる人はその方がお金の面ではお得です。

しかし、ネットバンクは申し込みから手続きまで基本的にはご自身で行わなければなりません。不動産売買取引となると、すこし面倒かもしれません。仲介会社さんが協力的であれば問題ないですが、そうではないと労力がかかることもあります。
また、安い金利をうけるには個人属性や物件の担保評価など審査基準も厳しくなります。ネットバンクでお考えであれば、物件選びの際も意識して進めることをお勧めします。

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