自己資金「1500万円」借りる?借りない?|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅資金が現金で1500万円あるのだけれど、自己資金として住宅資金の一部に入れるべきか?使わずに借りた方がいいのか?金額はともかく、よく質問されることです。

住宅購入といえば資金計画は悩ましいところです。

自己資金、頭金と言葉も紛らわしいですが、要は住宅を購入する際にどのくらいの現金を用意するかです。

諸経費込みの住宅購入資金計画が決まれば、あとは現金をいくらいれるかで、住宅ローンの借入金額は変わってきます。

昨今の低金利では借りてしまった方がいいのか?それでも借入れは少ないほうがいいのか?どっちがいいの!と考えますよね。

結局のところ、この先の金利上昇については誰もわからないのですから、ここは自分の考え方ひとつといったところでしょう。

それでもなにか手掛かりになるようなものとして
いくつかシュミレーションをしてみました。

金利が0.625%で借入れして、住宅ローン減税でローン残高の1%が戻ってくるということです。その数字だけみると借りてる方が得じゃん!と思いますが、借り入れるときには、保証料や手数料、もちろん安くても金利はかかります。

ポイントは組み合わせをどうするか!です。

【 例1 】
土地4800万円 新築消費税込み2200万円 (諸経費は考えないものとします)
自己資金1500万円
借りる?借りない?

借りる場合:住宅ローン7000万円35年 金利0.625%(ずっと上がらないという条件)
借りない場合:住宅ローン5500万円 〃

この例ですと

7000万円借入諸経費が約160万円5500万円が125万円で差額35万円に対して住宅ローン減税の戻りは一緒です。よって自己資金は入れてしまった方が経費は安いです。逆に考えれば万が一のために1500万円の現金をとっておいても良いくらいの考えもできますね。

他の安全な投資をするほうが有効的に使えるという考え方もできます。

【 例2 】
所有する土地に家を建てる場合
建築費 5500万円(消費税込み)

全額借入5500万円 35年金利0.625%
借入金額4000万円 〃

5500万円借入諸経費が約125万円4000万円が90万円で差額35万円に対して住宅ローン減税の戻りは500万円と437万円なので、63万円5500万円を借入れしたほうが多く受け取れますので、こちらの比較では借入れした方がお得ということになります。

【 例3 】

単に1500万円を借り入れた場合

さきほどまではわかりやすくするために、総支払額の金利は計算にいれていませんので、ここで総支払額も考慮した数字でみていきます

借入1500万円 35年金利0.625%

ローン諸経費8万円、利息分35年で170万円の合計で178万円、それに対して住宅ローン減税の戻りが164万円です。ここだけ見ると借りないほうが14万円得します。

しかしそもそも1500万円現金であるので、住宅ローン減税を利用したあと、すぐに残債を繰り上げ返済してしまうことができます。

13年後にローンを完済してしまうと金利の負担分が減り利息の合計は101万円、それと諸経費をプラスしても109万円、住宅ローン減税分と比較しても、借入れしているほうが55万円お得になりますね。

自己資金をどうするか?悩んだらシュミレーションをしてみるとよいですね。

youtubeで解説をしています。是非こちらをご覧ください。

住宅ローン減税3年延長は本当にお得か|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅ローン減税はご存知の方は多いとおもいますが、簡単に言えば、新規で借り入れた住宅ローンの年末残高に対して1%または納税した所得税等の金額の低い方が減税される制度です。

詳しくは↓
http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

ここしばらくの間はその減税金額の最大が10年で400万円(長期優良住宅で500万円)であったのですが、2019年10月1日より消費税が10%に引き上げられた特別措置として10年を3年間延長することになりました。

消費税が8%から10%になる間際であればこれはメリットがあるか?ないか?というジャッチになるところですが、既に10%になってしまった今、ところで3年延長の恩恵はあるのかどうかということが気になります。

ちなみに3年延長は1%が単に延長されるわけではなく、消費税がかかる分2%相当分が減税されるので消費税が8%でも10%でもあまり変わるようなものではありませんでした。

それでは本当にメリットがないかというと、これから家を買う人にとっては重要なポイントが2つあります。

ひとつめは消費税が2%上がる分が対象であるということなので、土地や個人間売買の中古物件は該当しません。つまり関係ないということです。しかし、売主が業者の場合は消費税を支払わなければならないので、中古であっても建物分には消費税がかかります、新築の建売住宅やマンションも同じです。そのため業者から購入する場合は3年延長分の対象になり、住宅は内税なので消費税を別途支払う必要がありません。購入価格を支払い、減税の対象になるのですからメリットがありそうです。

 

もうひとつは、居住時期です。2019年10月1日から2020年12月31日までに居住した場合ですので、2021年1月1日以降に居住した場合は現行のままですと10年間に戻ります。もし2021年の年度末までに家を買おうかと思っているのであれば、少し早めてみるのもよいのではないでしょうか?

実際どのくらいの金額のメリットがあるのか具体的に検証してみました。

↓是非youtubeをご覧ください。

長期優良住宅のメリット|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

「長期優良住宅」どこかで聞いたことはあるけどイマイチわかってないという方も多いはず。
簡単にいうと、9つの適用基準をクリアし認定された住宅のことです。

詳しくはこちら↓
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html

今の新築の標準仕様でも昔に比べると十分快適になっているため、特に長期優良に拘る必要もないかと思いますが、最近ではより省エネルギーや耐震性が気になる環境になっていますので、やはり新築時には検討しておく必要があるワードではないでしょうか?

ポイントとなるのは適用基準をクリアするためにいったいいくらくらい建築費がアップされるのかという点です。

当社でざっくり試算すると25坪くらいの新築で180万~200万円くらい。(工務店)

もちろん建築する会社によって価格はかわりますが、新築の値段が高いハウスメーカーなどはそもそも高性能な住宅である場合も多いので追加でなくても適用基準をクリアできることもあります。

肝心のメリットですが、主には税制優遇です。その税制優遇の中でもインパクトがあるのが住宅ローン減税、最大優遇が400万から500万円になり100万円の差がでます。もちろん最大優遇ですので、借り入れている住宅ローン残高、所得税等によっても変わります。
他フラット35(住宅支援機構)を利用する場合は、金利優遇の期間が10年引き下げられます。

逆に考えると住宅ローン減税が最大受けられる条件でありフラット35を借入れる方にはメリットが大きいですが、変動金利を検討の方には優遇のメリットはないということです。

しかし住宅の性能を上げるということは、ランニングコストや安心、安全のメリットがあります。

長期優良住宅の恩恵を受けたいという理由ではなく、幸せな暮らしのために性能を上げるということを考え、せっかくなので優遇の恩恵を受けるか・・くらいに考えてもよいかもしれませんね。

 

簡単事例で検討してみました。

↓youtubeで是非ご覧ください。

住宅ローン借入先の選び方|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅ローン『金融機関の選択』

不動産を購入するときに大きな悩みのひとつである「住宅ローン」

なんとなくわかってはいるものの、いざ借入れをするとなれば

どこの銀行で?

変動金利か?

固定金利か?

一体誰に相談すればよいのか?

と、いうことも悩みの種になります。

どこで借入れするかといえば、都市銀行、地方銀行だけでなく、

信用金庫、労金などの金融機関や、ネットバンクやフラット35のような住宅支援機構と、選択肢は様々。

何も考えていなければ、

不動産の仲介会社さんに進められるまま都市銀行でのお借入れとなってしまうでしょう。

都市銀行はとても便利でよい選択肢ですが、

物件や自己資金などによっては、ネットバンクや地銀などのほうがより良い金利や条件を出すこともあります。

また35年間固定金利を選択しようと思えば、フラット35となりますが、

審査の申し込み先であり住宅支援機構の取次店である金融機関によって

手数料の価格などマチマチですので少しお勉強されるのをおススメします。

 

金融機関の種類と特徴について動画を配信しています。

住宅購入相談会vol.13『金融機関の選択方法』

初めての住宅購入に必要な3つの情報|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

初めての家探し『一番最初に必要な3つの情報とは』

家を買おうと思ったけど何から始めていいかわからない

初めての家探しは不安がいっぱい!そしてわからないことだらけです。

まずは物件をネットで見てみることから始めたけど、価格は様々…。

いったいどの金額が正しいのかといった悩みに直面します。

まず始めることは、心の準備

何のために家を買うのか?「楽しく暮らす」ためです。

楽しく暮らすとは何かを考え、その条件にあった不動産を選択していくためには

自分に必要な正しい情報を収集することがポイントとなります。

世の中には多くの情報であふれています。

すべてを信じてしまうと訳がわからなくなってしまいます。

自分にとって必要な情報をとるためには

まず、自分自信が何のために家を買うのかということを理解し、

資金計画建築不動産という3つの視点で情報を収集していくことから考えましょう。

 

↓中古住宅の購入を成功させたい!超初心者向けにお話ししている動画をご覧ください<(_ _)>

住宅購入相談会vol.1『初めての家探し』

投資用物件を買ってからの住宅購入は間違い|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅購入の際に、投資用の不動産を所有しているという話を聞くことがあります。

その不動産はローンです。

貸しているから家賃収入があり、その家賃でローンを返済しているから問題ないと思っているようですが、銀行からみればお借入れにしかカウントしません。

その話をすると、お客さまは驚かれます(;^ω^)

たまに、投資用の不動産を買うときに、営業マンから、先に投資用をもっていると、住宅ローンを組むときに有利ですと言われたという方がいます・・。

 

うそです。

 

最近、20代のシングル女性がとても借りれできるような金額でない融資を受け区分所有のマンションを買って貸しているという方が、毎月赤字で厳しいからなんとかしたいと相談を受けました。

 

無理です。

どうすることもできません。

だってそれ詐欺まがいですよ。

相場価格より高く買っていて、まだ1年、ローン残高が物件相場よりかなりオーバーしてますもん。売れないですよ。しかも、区分所有の賃貸物件はオーナーチェンジ物件という扱いになって、ファミリータイプでは、空室で売るより安くなってしまうんですから。

不動産投資は不動産業です。

不動産仲介業者の都合のいい話をきいて買わないでください。大家さんとしての自覚をもって所有しましょう。

住宅ローンは低金利です。そのため、投資用の不動産を借入で持っている人にはリスクが高く、安い金利で貸したくないのです。低金利で住宅ローンを組むのであれば、先に家を買うことをおススメします!

ローンの相談もどうぞお気軽に
http://www.styleoftokyo.jp/#pro

中古物件を探す「中古の見方」⑤いい物件がないとき|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

中古は値段が本当に難しいですね。

不動産評価は土地は公示価格から大体決まり、建物は築年数でベースとなる価値が決まります。
よくわからないのは建築費ですね・・。
築年数から価値がきまりますが、修繕やリフォームを度々行っている家であれば、そのまま使用することもできるので、お買い得かもしれませんね。

しかし問題は趣向・。そのまま使うことができる状態であっても、趣味が合わないとなると全部やりかえなければなりません。

やりかえるからその分安くしてほしいと言っても、中古場合は売主さんが値段を下げて売るくらいなら気に入って買ってくれる人を待ちます・・といわれてしまったりすれば、値段は下がりません。

 

不動産を探すときに、一番重要なのは「自分が気に入らないものがない」ということです。

ビュー、近隣環境、駅までの距離や日当たり、風通し、など自分では変えられないものが嫌ならやめた方がいいですね。

どこを妥協できるか。

まず間取りは変えられますから、構造の問題がなければ、間取りは気にしないで大丈夫!

間取りは変えられるけど、その分予算をオーバーしてしまったら、ファイナンスの見直しをしてみるほうがよいです。

ファイナンスの見直しが難しいようなら、広さを検討してみる。リノベーションでやりくりすれば、少し狭くても過ごしやすい空間ができます。

将来的に家族が増えるからという理由で面積を大きく考えている場合がありますよね。

10年スパンで考え、まずは小さくして、家族構成が変わったときに大きく買い替えるという選択もあります。面積を小さくすれば予算も抑えられますからね・・。

特に共働きでお子さんを保育園に預けてしまったいたりすると、場所が変えられないと言う人も多いのですよね。

場所は変えられない条件です。

しかし、変えられないからといっても、予算と相場があっていないのであれば、なぜその場所に拘っているのかを深堀してみるとよいです。

商店街が好き・・とか。大きな公園が・・とかなら同じような雰囲気のある街を探してみるのもよいでしょうね。

不動産は場所を買え!というくらい、場所選びは重要です。

毎日「そこ」で楽しく暮らせる不動産を探すには、そこに住む家族が楽しく暮らせるって何?ということを一番に考えていただくのが良いと思います。

 

*まずはそこからご相談はお気軽に!

http://www.styleoftokyo.jp/#seminar

中古物件を探す「中古物件の見方」④住宅ローンを考える|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

10年前・・。

築25年の家のリフォーム代として3000万円の住宅ローンを申し込んだお客様がいたのですが

その時申し込みをした地銀の担当者さんから

真面目に「なんで新築しないんですか!金のトイレでも作るんですか?」と言われたことがあります。

今は家の築年数にかかわらず、住宅ローンを安い金利で貸してくれる銀行さんが増えました。

 

通常金融機関の審査には、担保力という基準があります。

担保力は現在の不動産の価値です。

価値は土地の評価と建物の評価ですが、建物は当然ですが、古くなればなるほど評価が下がります。

よって中古物件は築年数によって価値が全く変わってきます。

ひと昔前はその担保評価までしかお金を貸してくれなかったのですが、今は担保評価以上にリフォームをする分を載せて、借入希望額満額を融資してくれるようになったのですから、お金を借りる方からしたらいい時代になりました。

とはいえどこでも全部融資をしてくれるとは限りません。

基本的に都市銀行は担保評価より、個人属性の方を評価してくれます。

しかし、建物の順法性(接道・容積率・建蔽率など)は問題ないという前提です。

逆に特に接道の問題があり再建築不可能な物件であれば、ノンバンク。ただし、金利が高いので、借入れ金額を考える必要があります。

物件の順法性に問題がなく、個人属性に問題がないとなれば

一番安い金利で借入れしたいところです。

今の金利だけでいえば、一番安いのは変動金利です。変動金利は基準金利があり、そこから銀行の審査によって優遇幅が決まります。

基準金利が2.475%でそこからマイナス1.8%優遇となれば、実質金利は0.675%になります。

都市銀行などはそのくらいが基準でさらに条件がよけれが、0.0.5%引いてくれます。

ネットなどで実質金利0.5%などもありますが、ネットバンクは実は担保評価を重視しますので、古い物件でリフォーム代まで借り入れるという条件となると希望額がでないことがあります。

また、工事費用を借入れし分割で工事業者へ支払う場合には、分割実行の手続きをしなければなりません。各金融機関によって条件が異なるので、リフォーム費用を満額大きくお借入れする場合は借り入れる金融機関の条件も確認しておいた方良いですね。

ポイントは、購入物件の順法性、築年数、広さ、リフォーム費用、リフォーム代金の支払い条件、個人属性によってどこの金融機関を選択すべきかがわかってきますので、自己資金が少ない、個人属性が心配、物件に不安がある方は事前に策を練っておいたほうが良いと思います。

 

ご相談はこちらまで↓

http://styleoftokyo.jp/#seminar

 

 

中古物件を探す「中古物件の見方」③瑕疵|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

中古物件は怖い。

何が怖いのかといえば「瑕疵」ですね・。

瑕疵っていうのは、雨漏り、シロアリ、給排水の不具合、構造の問題です。

買ってから雨漏りしたり、シロアリが柱を食べていたりすれば当然直さなくては住めません。

大体「瑕疵」は見た目にはわからないものだから怖いんですね。

でも、瑕疵の対処さえ分かっていれば大丈夫!怖くありません(*^^)v

まず、瑕疵は誰の責任か?

不動産の売買契約では基本的に、売主が個人の場合は3か月、売主が宅建業者の場合は2年間、引き渡し後瑕疵が発見された場合には、売主の責任となります。よって修復費用は売主負担です。

ここで注意が必要なのは、古い戸建を土地代のような金額で販売するので、瑕疵の責任は負わないという条件がついていることがあります。不動産の売買契約の条件は売主、買主の双方が合意すればよいので、よく理解しないまま、瑕疵担保免除で契約してしまい、あとで瑕疵が発見されても、売主には請求ができないということです。

では、瑕疵担保は外さないほうがよいか・・といえば、その分値段が高くなるのであれば一概には言えません。

 

まずマンションですが、基本シロアリって想像しにくいです。シロアリは木を食べます。

マンションであるとすれば室内(区分所有)の給排水管の不具合です。

マンションは共同住宅ですので、雨漏りや構造は瑕疵があっても自分のお金で直すことはなく、瑕疵があれば、管理組会が修理する必要があります。ですから瑕疵に心配がないということではなく、逆に瑕疵があるような管理状態であることの方が不安です。

購入する前にはしっかりと修繕の状態や管理費、修繕費を確認することが重要です。

 

戸建は直せないものはなにもありません。マンションのように入居者の同意がなければなにもできないということではないからです。

しかし、いくらで直せるのか?ということです。

事前にインスペクションができれば、調査をして、もし雨漏りの可能性があれば、いくらで補修できるのかを算段しておけば予算が狂うことがありませんよね。予算に不安であればリフォーム会社に見てもらうこともおススメします。

調査は目視(表面に見える部分)だけなので、壁を壊してみないとわからない部分のリスクヘッジには瑕疵保険がよいです。

目視で問題なければ保険が掛けられますので、購入後不具合があっても保険で直せます。

ということで、物件の状態、条件によってどんな手を打つのかを考えていけば、中古は怖くない!ですよ(*^^)v

不動産のご相談をご希望の方はこちらまで↓
http://www.styleoftokyo.jp/lp2/form.php?id=275&page=study

中古物件を探す「中古物件の見方」②住宅ローンが通らない|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

ネットで検索していたら、なんだか安い物件を発見。

不動産は相場です。

相場より安いものには何かあると思います。

わかりやすい理由でいえば、まずは心理的瑕疵

自殺、他殺・・・。など人がちょっと嫌がるものですね。

任意売却物件・・。住宅ローンが支払えなくなって差し押さえられた物件です。

実は、少し前までは、任意売却のような、ローンが支払えなくなったような状態の物件は少しお得だったのですが、最近はあまり気にすることもないのか、場所がよいところだとさほど安くなくなってしまいました(;^ω^)

余談ですが・・。

任意売却というのは、ローンが差し押さえになってしまい、保証会社から一括で返済してほしいと通知がきた段階で、自ら一般に販売することですが、差し押さえが入りそのまま放置していると、強制的に裁判所でオークションにかけられます。

これは競売といいますが、競売も昔は、入居者がいると出て行ってもらうのが厄介だったりして、かなりお得なお値段が付き、堅気ではない感じの人しか買えないイメージだったんですよね。

昔は任意売却の期間も結構長く取れたりしたのですが、最近はローンが延滞してから競売までの期間が短く、手続きも簡単になっているので、現金さえあれば、誰でもお気軽に競売に参加できる感もあり、高値がつくことも珍しくなくなりました。

競売さえ安くはないということです(;’∀’)

ということで、安い物件で一番わかりやすいのは、安い金利の住宅ローンが借入れできない物件です。

最近は物件の築年数に関わらず、借入れする方の属性に問題がなければ、安い金利でローンを借入れすることができます。

10年くらい前はマンションであれば築年数が60年までとカウントされるため築40年のマンションであれば年齢的に35年組める人でも20年しか借入れできなかったものです。

今は築40年でも、属性に問題がなく、年齢で35年組めるひとなら、物件プラスリフォーム代までお借入れができます。

それでも、さすがになんでも可能ではありません。

マンションであれば、長期修繕計画の有無、土地の所有権が一部他人になっていたり(古い物件ですけど)、接道に問題がある。既存不適格といって現行の確認申請では同じ規模のものが建てられないなど、少し問題があるものが住宅ローンが通らない場合があります。

戸建、金利の安い住宅ローンが借入れできないのは何といっても「接道」

 

道路って見た感じではわからないですが、道路には「種類」っていうのがあるんです。

基本的には行政から道路として認められいるかというところがポイントなのですが、認められていない道路には、新築をするときに必要な建築確認が取れません。

いくら中古を買ってリフォームするからといっても、いつか新築するときには必ず建築確認が必要になるので、確認が取れない敷地にはお金を貸したくないという判断です。

それと、都市計画で決められた容積率、建蔽率という敷地に対する建築の制限をオーバーしてしまった中古も住宅ローンが借入れしにくいです。

ひと昔前は、建築確認申請を行い、完成した段階での完了検査が義務付けされていなかったこともあり、建築途中で間取りを変更したり面積を大きくすることもできました。

また途中で許可を取らず増築した住宅もあります。

悪気はなかったはずですが、残念ながら今は価値が下がってしまいました。

容積率や建蔽率のオーバーくらいでしたら、立て直す際に順法性のある建物を建てれば問題ないので、現金で買えるのであればお得感はあるかもしれません。

しかし、そもそも80㎡の土地の容積率80%で容積率オーバーで今80㎡の建物が経っているとなれば

建てなおすときには64㎡以下の建物になるので、その辺は慎重にお考えくださいね!

 

中古物件探しのご相談はこちらまで↓

http://www.styleoftokyo.jp/lp2/form.php?id=273&page=study