「工務店で後悔しない家を建てる方法」

的を得ていて、わかりやすいのでそこにあるQ&Aを私の意見を交えて
お話したいと思います。

Qハウスメーカーで家を建てる人はどんな人ですか
Aブランド志向の人です。

一言でいうとその通りですが、少し補足したいかな・。
ブランドというのはどんなブランドかといえば、安心・安全ではないでしょうか

住宅は大きな買い物です。一度や二度作ってもよくわからないのに、初めての家づくりとなれば全くわからず、ただ不安でいっぱいになるはずです。

もちろん不安だけでなく、夢や希望も沢山ありますよね。
しかし夢や希望を言えば、とんでもない金額になることもあります。

どんなものがいくらで出来るのか？またどんなリスクがあるのかさえわからないものです。

その点ハウスメーカーは展示場があり、展示場にいけば、どんな仕様や性能でいくらでできるかもわかります。
土地が決まっていれば、すぐに図面を作成し、土地の調査まで無料でやってくれます。

営業マンの対応もよく、資金計画や諸々サービスも充実してくれます。
さらに、会社の倒産リスクも少ないので保障の面も安心、至れり尽くせりですので、
それがブランドになりますね。

この本の中で面白かったのは、ハウスメーカーは満足度の点数で言えば７０点だということです。
なるほど、その通りだな・・と思いました。

なんでもやってくれるけど、その分高いかもしれません。
決まった規格なので、自分の拘りやオリジナルを取り入れてくれません。
工事が始まれば、現場に勝手に立ち入ることもできず、変更もできません。

一生に一度の自分だけの家なのになんとも残念な気持ちになってしまうかもしれません。
それが残りの３０％なのです。

工務店は一緒になって家を作ってくれる存在です。
親身になってコストダウンや変更を聞いてくれるかもしれません。

そういう工務店に巡り合えば、心から満足のいく家が完成するはずです。
しかし、逆にサービスや質の悪い工務店もあります。そういう工務店にあたってしまうとマイナス３０点になってしまうかも・・。

あたりはずれが多いのが工務店となりますので、とにかく安心・安全を求めるのであれば、ハウスメーカー、拘りを形にして家づくりを楽しみたいのであれば工務店、工務店を選ぶ場合は設計事務所やサポートしてくれるプロも一緒に探すのが良いと思います。

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「工務店で後悔しない家を建てる方法」

市村さんという方が出している本は的を得ていてわかりやすかったので、そこに私なりの意見をプラスして解説してみたいと思います。

Q　工務店って何をしてくれる会社なの？

A　一緒になって家を建ててくれる会社です。

工務店には「元請会社」と「下請会社」の二種類があって

一緒になって家を建ててくれるのは元請け会社の方です。

元請けというのは、営業、設計、管理、アフターサービスまでワンストップで業務をしてくれるイメージです。

下請というのは、ハウスメーカー、ゼネコン、不動産業者から仕事を請けるので直接お客さんから工事を請負いません。

この本で面白かったのは、ハウスメーカーの下請けの工務店に直接頼めば、ハウスメーカーの家が安く建てられますかとよく聞かれますが、できません！という回答でした(笑)

そういうこと発想する人がいるんだぁと思いました！

ハウスメーカーは規格化された特許があり、決まった建材や決まった工法で施工しているため、基本的に下請工務店に直に頼んでも、その工務店はその建材を仕入れることもできませんし、特許も勝手に使えないので、保証もできません、ですから現実的には不可能ということですね。

さらにハウスメーカーは管理をしていますので、現場が回っていますが、下請け工務店には営業、設計がいない場合が多いので、まともな家が作れない可能性があります。

そうそう。

なかなかいい視点だな・と思いました。

誰も教えてくれない！工務店で後悔しない家を建てる方法

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実家を二世帯にリフォーム
まずはその費用をどうすべきかという話になりますよね。

その土地、建物の所有者はお父さんで同居するのは子世帯、費用をお父さんが出してくれるのであれば問題はありません。

しかしそのリフォーム費用は子世帯が出すとなれば注意しなければならないことがあります。

基本的な考え方として

例えば年数の経った建物の価値＝固定資産評価が１００万円だったとします。その建物に２０００万円のリフォームをしたとします。そうするとその建物の価値は２１００万円になったと考えられます。

リフォームにかけた費用分家の価値が上がるとみなすので、お父さんが所有している建物の価値が１００万円であれば、２０００万円分のリフォーム代を出した子世帯が家の持ち分（権利）を持たないとお父さんに２０００万円を贈与したとみなされてしまいます。

まずは家の価値を決め、出したお金の額の割合で、持ち分をしっかり按分する必要があります。

家の価値の目安は固定資産評価格が一般的です。

ここでよく勘違いすることがあるのですが、所有権の持ち分を分けるというと土地まで按分しなければならないと考えがちですが、土地は関係ありません。土地の持ち分はお父さん１００％で建物の持ち分のみ按分します。

リフォームをする前に先にお父さんからお子さんへ建物を贈与してしまう方法もあります。

贈与は１１０万円まで非課税ですから、古い建物で価値が低くなっていればそれでもよいですね。

現金の場合はただそこに注意するだけですが

子世帯がお金を出すけど住宅ローンを組む場合にはさらに注意が必要です。

住宅ローンを借入際には抵当権という権利が付きます。その権利は建物だけでなく、土地にも付きます。リフォーム費用は建物だから建物だけでいいじゃないかと思いますが、抵当権という権利は万が一住宅ローンをお支払いいただけない時に差し押さえられる権利ですので、建物だけに付けても意味がないのです。建物だけを売ることができないからです。

建物の持ち分を分け、土地はお父さん１００％ままでも、抵当権の設定はしますよということになるので、お父さんには担保提供者という立場で同意していただく必要があります。

同時に連帯保証人になるケースもあります。

例えば子世帯といっても実の娘さん世帯だったりして、義理の息子さんが住宅ローンを組むのに義父さんが連帯保証人になるのを躊躇してしまう・・なんてこともなくはありません。

夢のプランが完成し、いざ住宅ローンという話になったときに、保証人になりたくない！とか

将来的な相続や兄弟の関係性などにも影響してしまうことになりますので、その辺も先にクリアにして話を進めることをお勧めします。

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リフォーム会社の見分け方
代理人力で選ぶ

施工会社はお客様から工事を請負います。
請負という関係なのでお願いされたことを任されるということになりますが、言われたことをやりますというスタンスでは、お願いする方の考え方がしっかりまとまっていなければならないということになりますね。

とはいえお客様はプロではありません。
ですからその代理人としてプロが立たなければならないのです。

しかし残念ながら、代理人としての役割を果たしている会社という視点で会社選びをしている人は少ないと思います。
代理人ですから、意思決定をするのも代わりに行うということです。

例えば床材や壁の種類や色を決める
いくつかのサンプルや色までは決めても最後に決定をするのはお客様です。
それはもしイメージ通りになっていないとか失敗しても選択したのはお客様ですという責任逃れができます。
設計事務所などは本来お客様のイメージを形にする代理人ですから、すべてを設計士が決めなければならないのに、以外と色決めなどはお客様に決めてもらうという事務所も多いです。

最近ではそういう責任をとるからこれにしてくれ！という担当者は少ないようにも思います。
色だけではありません。造作や小物なども意外と既製品を買ってうまく組み込んだ方が安くて使い勝手がよかったりします。
そういう提案も顧客の立場に立ってしてくれる担当者やネットワークがあるかどうかがその施工店の良し悪しに繋がると思います。
ですから、施工会社を決めるときに、聞いてほしいことは施工事例の説明をしてもらうときに、
この床、この収納、このデザイン、色・・・。
誰が決めましたか？と。

全部お客様ですと言われたら、代理人力が低い会社ですので、よほど全部を自分で決めたい人はよいですが、それ以外は相当労力がかかる会社であると判断する方が良いですね。

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中古を買ってリフォーム
工務店の見分け方「マンション管理予知能力で選ぶ」

マンションリフォームは、ほとんどのマンションでリフォーム工事を行う前に管理組合に工事内容を申請する必要があります。
その内容も様々で工事着工日の何日前までに届け出なのか、許可なのか？
図面を出すだけでいいのか？近隣の方から承諾の印鑑が必要なのか？など
うっかり申請を忘れてしまうと着工ができないのですから、本当に気を付けなければなりませんね。
工事時間の指定やエントランスの養生などの指定もあったりしますので、きちんとルールを守らなければ、管理人さんや管理組合の理事長さんに業者が叱られます。
叱られるくらいならまだしも、場合によっては出入り禁止なんてこともありますので、管理はしっかりしてもらいたいものです。

それよりももっと怖いことあります。
工事内容に対しての禁止事項です。
マンションは管理組合で決められた規約があります。その中にリフォーム工事についての細かなルールを作っているところもあります。
大体リフォームについての届け出や許可は、プランが決まり、請負契約を結んだあとに出しますよね。
申請したら、実は給排水は動かしていけないとか、ユニットバスのメーカーは指定など、過去に水漏れやトラブルがあったがゆえに規約で決められていた！なんていうこともあります。
施工上は問題なく水廻りが動かせるので作ったプランでも、管理規約でNGであれば動かすことができません。そうなるとプランをやり直さなければなりませんよね。

せっかく気に入ったプランが入らないとはなんとも残念なことですし、またプランを変更するとなると工程も変わり、引越し時期に影響してしまうため、年度末で引っ越しなんて考えていた人にとっては大変なことになります。
また、キッチンが対面になるならと思って買ったマンションも、給排水移動のNGで対面にならなくなってしまっては、そもそも買ってなかった・・ということまで発展しちゃいますよね。

マンションリフォームは施工上だけでなく、管理規約もしっかり確認できる予知能力！予測する力が必要です。
デザインや価格だけでなく様々なリスクに対してきちんと説明してくれる担当者がいる会社を選ぶことをお勧めします。

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リフォーム会社の見分け方
可視化力で選べ！

施工会社を選ぶ時まずはデザインや施工事例など目に見えるものから、実際プラン、見積と希望のプランと金額が合えばよいと思いますよね。
もちろん施工方法や施工体制、アフターサービスや保証など不安の不安は解消して進みますが、意外と多いのがイメージと違うという感想です。
とにかく世界にひとつとして同じものがないのがリフォーム事例です。新築建売やハウスメーカーの新築であれば同じものや似たものはありますが、リフォームするものは各々の趣味趣向や使い勝手がありますので全く同じにはなりません。

だからこそ、想像の世界を実現する力「可視化力」が重要となるのです。

今は沢山の事例写真が多くのサイトから入手できます。
もちろんCGやパースもありますのでなんとなくイメージを共有することはできます。
しかし、パースや写真と現実では質感や素材感などでまたイメージが変わってしまいます。
だからこそお客様がどんなイメージを形にしたいのか？を受け止めて、施工上や予算からそれが実現可能なのか？もしくは代替案をしっかり提案してくれるかどうかが大事なのです。

例えばお客様がこんなドアをつけたいと写真を持ってきたときに、このドアですね。可能です。といってそのドアをつけてもなんかイメージが違うと感じることがあります。
それは、お客様はそのドアをつけたかった訳ではなく、その写真の部屋の雰囲気が好きだったということがあります。その写真は外国の写真で、天井高や広さ、床、壁、置いてある家具の雰囲気だったからです。
全てのバランスがかっこよく見せている写真は沢山あります。
お客様はプロではないから、好きなイメージは表現できるけど、それを具体的にどうやってやるかまではわかりません。
だからこそなぜかっこよく仕上がっているのかを説明し、その雰囲気を作るためにはそもそもプラン自体をそうすべきであり、その場合の予算や他とのバランスなどをわかりやすく話をしてくれる人がその会社に居るのか？なのです。
その役割は営業でも設計でも監督でも良いと思います。
いくら予算的や施工的に不可能だったとしても、後からできませんと言われたらなんか残念な気持ちになってしまいます。

家は楽しく暮らすために買うものです、ひとつひとつ納得していきたいですよね。
そのためにも表現できない思いを見える化してくれる可視化力にも注意して施工会社を選びたいですね。

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中古を買ってリフォーム
リフォーム会社の見分け方「現場予知能力で選ぶ」

現場予知能力！これは結構大事なポイントなのです。
当たり前ですが、リフォーム工事は工事請負契約の段階で壁や床の中を見ることができません。ですから契約時には、壁や床を剥がした際に不具合が見つかってそれを直す場合には別途費用がかかりますという条件が付きますよね。

仕方がないことではありますが、それでもある程度過去の経験から予測を立て、事前に教えてほしいと思うのです。その追加が数千円とか数万円・・・ならなんとかと思いますが、数十万円、数百万円なんて話になれば現実的に費用が出せるかということに発展します。

古いマンションの天井を剥がしてみたら、アスベストがでてきて、除去工事にお金がかかるなんて言うケースもあります。お金も問題ですが、発見したときから工事業者を手配したり管理組合に申請が必要になったりすれば当然工期も延びてしまいます。

引越し時期をセットしてしまっていたら、大問題ですよね。

アスベストがありそうな場所（例えば最上階とか）築年数から予測をすることもできますし、新築時の図面などを確認したり、管理組合に過去のリフォーム工事で出たことがあるか・など事前に調査も可能です。
他、マンションの部屋の間仕切り壁をとったら、部屋同士の床の高さがあってないので、下地調整のお金がかかるなどもあります。マンションのコンクリート躯体床のレベルが悪く部屋の壁で高さを調整してあったということもありますし、古いマンションは経年で床コンクリートがたわんでいることもあります。
一部だけならコスト負担も少ないですが、全体的にやり直しなんてことになれば数十万の出費です。
工事が始まってからの予期せぬことは、小さいことでも積み重なると大きな金額になってしまいますし、工期も延びます。

工事予知能力は現場管理する人のスキルもありますので、営業や設計担当者だけでなく、実際の現場を管理する人もしっかり見極めて請負契約を結ぶことをお勧めします。

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外壁の種類のひとつがサイディングです。
住宅街を歩けばかならず目にする外壁です。
とにかくいろんなデザインがあるので選ぶのが難しいですよね。
しかも外壁を貼ってから失敗したなぁと思っても、早々簡単には変更ができませんから、余計に悩ましいですね。

そこでサイディングを選ぶ失敗しないいくつかのポイントをお話します。
【ポイント１】サイディングのデザインはできるだけ一種類にする
サイディングのメーカーショールームに行けばとにかくサンプルが沢山あって選ぶのに困ります。値段も同じようなものが多いため、ショールームにいくと、どうせ同じならいくつかの種類をまぜようか・・という気持ちになっちゃうんですね。
しかしここが失敗ポイントなんですが、パースやCGなどイメージでみると一種類のサイディングだと少し寂しく見えてしまい、２，３種類でアクセントをつけるとかっこよく見えてしまいます。
でも実際貼るとイメージのようにはかっこよくなりません。なんかやぼったくなってしまうことがあるのでイメージパースやCGに惑わされないようにしてください。

【ポイント２】サイディングのデザインは家の形状が重要
家の形状は屋根の形でシンプル、和風、洋風などが決まります。そのイメージに合うサイディングを選ぶことです。家の形状が真四角のシンプルなのに、タイル調のデザインなどを選ぶとかっこ悪くなりますよ

【ポイント３】コーキング
サイディングとサイディングの間にあるのがコーキングと呼ばれるものです。目地をシールで埋めます。ここが経年で劣化していきます。この目地の色が変色していきますので、排気ガスや埃の多い場所に家がある場合は劣化していった場合の色合いを考慮した外壁の色目を検討するとよいです。同じ白でもグレー系とベージュ系があったりしますので、どんな目地色を使うのか、どうかって変色していくのかを確認してください。
最近は目地のないサイディングも出ています。目地がないとスッキリしますよ！

【ポイント４】外構とのバランスを考える
外壁なので、どんなにサイディングが決まっても外構とのバランスが合ってないとかっこ悪くなります。できればブロックやフェンス、植木などを考えながらサイディングを選ぶとよいです

以上のポイントを頭に入れながら是非住宅街を歩いてみてください。

何種類ものサイディングを貼り分けてかっこいいと思う形状とは？かっこわるいパターンは？コーキングの目地や外構とのバランスなど
なるほど！と思うはずですよ！

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「注文住宅」失敗のない建築会社の選び方
せっかくいい設計ができても、建築会社選びに失敗すると、夢のマイホームが悪夢のマイホームとなってしまいます。それだけは避けたいですよね。
失敗しないポイントはいくつもあるのですが、まずは大事な見積の話をしたいとおもいます。
建築費の見積もり比較3社とったところで、いったい高いか安いかはわかりませんよね。

本当にわからないのです。

なぜかと言えば、形のないものを作るということはお互いにイメージを合わせることが困難だからです。
同じ間取りであっても、同じ仕様であっても、収まりの仕方ひとつで印象がまるでかわってしまうからです。
どんなにCGやVRがあっても、リアルな質感までを再現するのはまだまだ不可能・・。
となるといかに自分の思っているものと、その値段があうかどうかというところが満足度を高めることとなります。
そういう点では展示場にあるものそのものを建てるというのが一番イメージに近いものになりますね。
それでも高い、安いは付きまといます。
まず高いと安いにも種類があるということを意識してください
高いという意識には　ぼったくり感と高級感が違います。
安いという意識には　チープ感とリーズナブル感が違います。
例えば2500万円で家を建てたらものすごくチープだったと感じられたとき、50坪で2500万円ならその程度の仕様になりますよね！という理由かもしれません。
その場合の課題は業者の説明不足か自分の認識不足となります。
20坪で2500万円なのにチープだったと感じられたとき、その場合は本体以外の仮設工事、地盤改良、設備など余計なコストがかかってしまったとか・・。
またはぼったくりの可能性もありますよね！
ぼったくりであれば、2500万円なのに高いでしょう！ってことになるのです。

建築はコストの積み上げです。

ひとつひとつの仕様がよくなれば当然価格は上がってきます。
どんな住まいを作りたいかということと、値段のバランスを調整するのは容易ではありません。
そこで実は家づくりで一番大事なのは、自分の代わりにプロジェクトを進めてくれるプロです。
工務店であってもハウスメーカーであっても、大事なのは設計士や営業マンです。自分の価値観を汲み取って形にしてくれる、気の合いそうな人と一緒に進めていくのがよいです。
拘りのある人は建築家に設計を依頼するのもよいですが、最近は特にこの建築家さんにもいろいろな人がいて、建築家のほうが拘りすぎて、結果やらなくてもよいのに、余計な手間をかける、見えないぼったくりに合うことがあるので十分気をつけたいところですね。

信頼できるプロに巡り合えればよいですが、そうでない場合でもひとつポイントがあります。
見積もり書より仕様書
図面と仕様書をよく確認し、できるだけ仕様については実物サンプルをみるのがよいです。見積書は業者も見積忘れることがあります。見積書を細かくチェックして、請負金額を見積書がベースになると、あとで見積忘れを追加として請求されることがあります。

見積書は建築に詳しい人でない限り見てもわからないですよね。その点仕様書であれば、わからないところは写真やカタログなどでイメージしやすいです。表面に見えない構造や断熱なども具体的な施工写真などで示してもらうのがよいです。
そして、細かく仕様書をチェックしたら、契約書に請負契約の内容は仕様書に準じるという文言もお忘れなく！

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