2019年 11月 の投稿一覧

中古を買ってリフォーム

中古物件の不安を解消する方法”瑕疵担保責任は期間と手続き”

中古住宅購入の一番の不安は買ってから雨漏りやシロアリ、構造などの傾きなど、瑕疵が発見されたらということです。

目に見える傷などはわかりますが、目に見えない壁の中の構造や、台風や大雨がこないとわからないような雨漏りなど、購入後に発覚した場合を考えると不安は解消できません。

しかし、基本的にそのような隠れたる瑕疵について、不動産売買取引においては宅建業法で売主は瑕疵担保についての責任を負うように決められています。

瑕疵担保責任の期限は、売主が個人の場合は３か月、売主が業者の場合は２年間です。不動産売買は売主、買主双方の同意で条件は決められます。

個人間の売買では売主は土地で売りたい古屋付きの物件を、買主がリフォームして使いたいのでそのまま残してほしいなどのケースは、売主が好きに使っていい代わりに、瑕疵担保免除にしたいということもあります。

瑕疵担保免除にする物件以外は基本的に３か月間の瑕疵担保期間になります。

しかし３か月って短いですよね。あっという間です！

中古を買ってリフォームをする場合、リフォーム工事が終わってお引越しするまでに３か月が経過してしまうことがよくあります。

３か月を過ぎてしまってから瑕疵が発見されても売主に補修を請求することはできません。

瑕疵は目視で発見できないところに潜んでいる場合がありますので、壁を剥がすなど大規模にリフォームしない場合は先にインスペクションや瑕疵保険を検討してみるのがよいです。

また壁を剥がすなど大規模に補修する場合は、その時点で瑕疵を発見することができますが、３か月以内に壁を剥がさなければなりません。

リフォームプランに時間がかかってしまい、工事着工が引き渡しから３か月を過ぎてしまう場合などはやはりインスペクションや瑕疵保険を検討してみるのがよいです。

また、瑕疵を発見した場合に注意していただきたいことがあります。

瑕疵の責任は売主なので、補修費用は売主になりますので、瑕疵を補修する業者も売主の同意が必要です。リフォーム工事中だからといって、ついでに直したから費用を払ってくださいということは通用しません。必ず瑕疵を発見した際にまずは売主に通知してください。ついでに直す場合でも売主に見積書を提出し同意を得てから工事をしてください。

たまに、水漏れやガス漏れなど緊急を要する瑕疵が発見されることがあります。どんなに緊急であってもまずは売主へ連絡することをお忘れなく。

このステップについては不動産経験のないリフォーム会社は理解していないケースが多いので、工事が始まる前に、瑕疵の件はお知らせしておくとトラブルの防止になります。

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「中古を買ってリフォーム」最近は珍しくもなくなってきました。

ほんの数年前までリフォーム費用を物件と一緒に住宅ローンで借り入れることができるということも一般的ではありませんした。
住宅ローンを借り入れる場合、リフォーム費用の上乗せは物件の査定を超えることとなり、金融機関のリスクが高くなるため審査はかなり厳しいものでした。
リフォームはリフォームローンという専用ローンがあります。かつてはリフォーム工事は現金、または車などと同じ信販系のリフォームローンを使っていました。
しかし、最近では多くの金融機関でリフォーム費用まで住宅ローンに組み入れることができるようになりました。

住宅ローンで一緒に組むメリットは支払い年数です。最長で35年間組めるので、月々の支払いが少なくなります。しかしその分利息がつきます。
一方リフォームローンは長くても10年から15年が一般的です。短い分月々の支払いは多くなりますし、金利も住宅ローンほど安くはありません。しかし、住宅ローンと違い無担保なので、諸経費がかかりません。実は金利も昔にくらべるとかなり安くなっていますし、金利も変動ではなく固定金利です。
短く組むということはその分支払う利息も少ないということです。
月々の支払は大きくはなりますが、繰り上げ返済をする予定があるとか、リフォーム費用として借入れする金額が大きくなければ、リフォームローンの方がお得な場合もあります。

例えば
1000万円のリフォーム費用を借りる場合
リフォームローンの借入年数10年で比較してみます。
住宅ローンの金利0.625％（ずっと変わらなかった場合）10年後の総支払額は約1031万円
信販系のリフォームローン全期間固定金利1.8％の10年後の総支払額は1093万円です。やはり金利差でみると住宅ローンの借入手数料を引いても約50万円住宅ローンの方が安いです。

では300万円で比較してみると
こちらは住宅ローンは35年間、リフォームローンは5年と短く設定します。
住宅ローンの総支払額は約334万円、リフォームローンの総支払額は約313万円、リフォームローンは無担保で諸経費がからないので、住宅ローンの諸経費を込みにした場合では約26万リフォームローンの方がお得です。
しかし、住宅ローン減税は10年以上のローンが適用になるため、5年と短く組んだ場合は適用にならず、住宅ローンで組むと約32万円の戻りがあるため住宅ローン減税の適用がると住宅ローンの方が若干お得になります。

つまり、返済期間を短く、借入れ金額が多くない場合は住宅ローン減税が使えるか使えないかによってどちらがお得か変わってくるということです。
ローンを借りる際には返済方法や金額に合わせて一度検証してみるとよいと思います。

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中古住宅を購入してリノベーション（リフォーム）
最近では当たり前のワードとなってきました。

かつては物件価格とリフォーム代の合計金額に対して金融機関がネガティブだったことや、中古ってなんか怖い・・という印象から、わざわざ中古物件を購入して綺麗にしようという人は稀でした。
最近では新築を買う気はない！というくらいの思いで中古物件を探している方も少なくはありません。
ただ一つ新築マンションや新築建売と違うのは時間の感覚です。
新築マンションは申し込みから引き渡しまでは結構な時間の余裕があり、じっくりと検討する時間もありますし、新築マンションも建売も完成したものを買うので、お金を支払えばすぐに引っ越せます。

しかし中古物件を購入してリノベーションとなると、物件の引き渡しを受けたあとにリフォーム開始ですから、住宅ローンで購入する場合は、物件の引き渡しと同時に住宅ローンの支払いが始まり、リフォーム工事が終わるまで引越しができません。
そのため、住宅ローンと賃貸にお住まいであれば家賃が同時に支払う必要があります。
物件の契約と同時に引き渡し日が決まりますので、リフォームプランや工事会社がなかなか決まらないから物件の引き渡しを待ってほしいという話もできません。
物件探しの段階では、中古物件は世の中に一つとして同じものはなく、同じ分譲地で同じ家があったとしても、売りにでていなければ買えません。
ですから気に入ったら即契約をしなければ、他の方に買われてしまいます。二度と同じ条件の物はありませんので、即決が必要です。
即決するためには、リノベーションプランや価格のイメージをあらかじめ持っておくことと、その物件自体でイメージ通りのプランができるかどうかの判断ができるかです。
引越し時期や資金に余裕のある方はよいですが、賃貸にお住まいの方は、なるべく早く引越ししたいですよね。だから中古購入+リノベーションは時間との戦いなのです。
「物件もリフォームプランもすぐに決断する」
そのためには、まず自分が頼みたい会社やプロデューサーや仲介会社などを決めていくことです。

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固定金利と変動金利どっちがお得！

よくあるフレーズですね。

どっちがいいのか？実に悩ましい問題です。

金利は借入残高に対してかかる利息。
借入額が多ければ多いほど金利負担に差がでます。たとえ0.02％であっても長期の借入であればかなりの差になるものです。

変動金利が0.457％や0.625％にまでなると、やはり変動金利を選ぶ方が良い気もしますが、
フラット３５のような35年間固定金利でも変動金利に負けない低金利！
長い目をみれば、こんなに安い長期固定金利も見逃すわけにもいきません。

変動金利のリスクはなんといっても変動すること
そしていつ上がるはわからない。
景気に左右されるものですが、実際住宅ローン金利は一向に下がるばかりです。

＊変動金利は基準金利からの優遇金利になりますので、正確に言えばここ数年優遇幅は大きくなっています。

それでも住宅ローンを借入れする際にはどちらかを選択しなければなりません。

選択する際の目安となるように
いつ変動金利が上がったら固定金利を超えるのかをシュミレーションしてみました。

借入額5500万円　35年間借り入れた場合

固定金利フラット３５S　VS　変動金利0.625％

ずっと変動金利が上がらなかった場合、毎年上がった場合、5年後、10年後、20年後に上がった場合

この表を見ると、金利がずっと上がらず20年後に１％上がった場合以外は少しずつ上がると今のフラット35の方がお得です。

しかしここ20年金利は、ほぼ上がっていません。１％の上昇までいかず0．数パーセントであれば変動金利の方がいいのかもしれません。

金利の選択は最後は自己責任です。いくつかのパターンをシュミレーションしてみて、決断するというのがベストな選択だと思います。

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住宅ローンの変動金利はかつてないほどの低金利時代です。
その中でもネット経由で審査をする、またはネット専用の銀行ネットバンクの変動金利は0.457％（2019年11月1日現在）更にサービス商品で安くするような住宅ローンもあります。
金利が安いのは借り入れる側からすれば大いに歓迎！しかしどこかに落とし穴がないだろうかと疑いたくもなります。
ネットバンクと通常の銀行ローンと大きな違いがひとつ
それは、住宅ローンを借り入れる際の仕組みです。通常は金融機関が保証会社をつけて、万が一借りている人が支払いができなくなった場合、代わりに弁済してもらうために、借入れる人がその保証料を支払います。
大体借入額の0.2％です。その保証料がネットバンクにはありません。その代わり銀行は手数料が約3万円くらいなのに対してネットバンクは手数料は2.2％
保証料と手数料がほぼ同額です。
諸経費としては同じですが、保証料は借入期間中、例えば35年であれば35年間分を前払いすれば、途中で完済した場合、前払いした保証料は返ってきます。手数料は初めに支払うので途中では戻ってきません。よって10年くらいで買替や借り換えなどを考えるのであれば保証料が戻るほうがお得なのかなと思います。

しかし金利差が0.2％。総支払額からみるとかなりの開きがでます。
実際保証料がいくら戻ってくるかは公表されていませんが、りそな銀行のHPを参考に比較シュミレーションをしてみました。

結果、やはり金利差が総支払額にかなり影響するため、ネットバンクで安く借入れができる人はその方がお金の面ではお得です。

しかし、ネットバンクは申し込みから手続きまで基本的にはご自身で行わなければなりません。不動産売買取引となると、すこし面倒かもしれません。仲介会社さんが協力的であれば問題ないですが、そうではないと労力がかかることもあります。
また、安い金利をうけるには個人属性や物件の担保評価など審査基準も厳しくなります。ネットバンクでお考えであれば、物件選びの際も意識して進めることをお勧めします。

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不動産登記費用を安くする方法

不動産の売買にかかる諸経費の中には必ず不動産登記費用というのもがでてきます。

不動産売買に慣れていないと、司法書士の報酬まで考えが及ばず、登記費用の請求書をみたとき、こんなに高いのか！と思う人も多いのではないでしょうか。

とはいえ、自分で司法書士を探して相見積もりをとるのは不安ですよね。

ポイントさえ押さえておけば、お得に取引することができますので、そのポイントをお話したいと思います。

まず、登記には二種類あって、不動産の所有権移転に伴う登記費用と住宅ローンを借入れた際に必要な抵当権の設定登記費用です。
その内訳は登録免許税という税金これは不動産の固定資産税の〇％　借入金額の〇％(購入する物件によって変わります）
その手続きを行う司法書士の手数料です。

税金は決まっているので安くすることはできませんが、司法書士の手数料は価格交渉の余地ありです。
司法書士の手数料は以前は報酬規程によって決まっていましたが、現在ではおおよその目安をもとに請求されています。そのため司法書士事務所によって同じ物件取引であっても違います。

しかし、借り入れる金融機関によっては手続きをする司法書士を指定くることがあるので基本従わなければなりません。
なぜかというと、抵当権の設定などは金融機関からの書類などの受け渡しがあり、金融機関からするといつも慣れたところがよいという理由があるからです。

その場合でも、交通費や諸経費などが見積書の中にあれば、もう少し安くしてほしいと交渉すれば応じてくれるところもあります。

不動産業者指定や販売の段階で司法書士限定という業者が自ら売主の場合もありますが、値段に不満があれば交渉しても大丈夫です。

しかし、司法書士さんもプロとして仕事をしているので、根拠のない交渉はお勧めしません。

登記は所有権の移転と抵当権の設定ですが、住宅ローンを借入れなければ抵当権の設定はかかりません。その2つは同時に行うので一緒に手続きをするので一式で少し交渉とか、日当と交通費が別途かかっていたら、その分は値引きしてほしいとか、証明書取得などは自分で行うなど、司法書士さんの手間を省く分交渉するというのはフェアな取引だとおもいます。

ただ安くして！というのではなく、見積もりを早めにとって、どうしたらもう少し安くしてもらえるかをぶっちゃけ相談してみる！というのが一番の策ではないでしょうか。

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住宅資金が現金で1500万円あるのだけれど、自己資金として住宅資金の一部に入れるべきか？使わずに借りた方がいいのか？金額はともかく、よく質問されることです。

住宅購入といえば資金計画は悩ましいところです。

自己資金、頭金と言葉も紛らわしいですが、要は住宅を購入する際にどのくらいの現金を用意するかです。

諸経費込みの住宅購入資金計画が決まれば、あとは現金をいくらいれるかで、住宅ローンの借入金額は変わってきます。

昨今の低金利では借りてしまった方がいいのか？それでも借入れは少ないほうがいいのか？どっちがいいの！と考えますよね。

結局のところ、この先の金利上昇については誰もわからないのですから、ここは自分の考え方ひとつといったところでしょう。

それでもなにか手掛かりになるようなものとして
いくつかシュミレーションをしてみました。

金利が0.625％で借入れして、住宅ローン減税でローン残高の１％が戻ってくるということです。その数字だけみると借りてる方が得じゃん！と思いますが、借り入れるときには、保証料や手数料、もちろん安くても金利はかかります。

ポイントは組み合わせをどうするか！です。

【　例１　】
土地4800万円　新築消費税込み2200万円　（諸経費は考えないものとします）
自己資金1500万円
借りる？借りない？

借りる場合：住宅ローン7000万円35年　金利0.625％（ずっと上がらないという条件）
借りない場合：住宅ローン5500万円　〃

この例ですと

7000万円借入諸経費が約160万円5500万円が125万円で差額35万円に対して住宅ローン減税の戻りは一緒です。よって自己資金は入れてしまった方が経費は安いです。逆に考えれば万が一のために1500万円の現金をとっておいても良いくらいの考えもできますね。

他の安全な投資をするほうが有効的に使えるという考え方もできます。

【　例２　】
所有する土地に家を建てる場合
建築費　5500万円（消費税込み）

全額借入5500万円　35年金利0.625％
借入金額4000万円　〃

5500万円借入諸経費が約125万円4000万円が90万円で差額35万円に対して住宅ローン減税の戻りは500万円と437万円なので、63万円5500万円を借入れしたほうが多く受け取れますので、こちらの比較では借入れした方がお得ということになります。

【　例３　】

単に1500万円を借り入れた場合

さきほどまではわかりやすくするために、総支払額の金利は計算にいれていませんので、ここで総支払額も考慮した数字でみていきます

借入1500万円　35年金利0.625％

ローン諸経費8万円、利息分35年で170万円の合計で178万円、それに対して住宅ローン減税の戻りが164万円です。ここだけ見ると借りないほうが14万円得します。

しかしそもそも1500万円現金であるので、住宅ローン減税を利用したあと、すぐに残債を繰り上げ返済してしまうことができます。

13年後にローンを完済してしまうと金利の負担分が減り利息の合計は101万円、それと諸経費をプラスしても109万円、住宅ローン減税分と比較しても、借入れしているほうが55万円お得になりますね。

自己資金をどうするか？悩んだらシュミレーションをしてみるとよいですね。

youtubeで解説をしています。是非こちらをご覧ください。

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