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自己資金「1500万円」借りる?借りない?|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅資金が現金で1500万円あるのだけれど、自己資金として住宅資金の一部に入れるべきか?使わずに借りた方がいいのか?金額はともかく、よく質問されることです。

住宅購入といえば資金計画は悩ましいところです。

自己資金、頭金と言葉も紛らわしいですが、要は住宅を購入する際にどのくらいの現金を用意するかです。

諸経費込みの住宅購入資金計画が決まれば、あとは現金をいくらいれるかで、住宅ローンの借入金額は変わってきます。

昨今の低金利では借りてしまった方がいいのか?それでも借入れは少ないほうがいいのか?どっちがいいの!と考えますよね。

結局のところ、この先の金利上昇については誰もわからないのですから、ここは自分の考え方ひとつといったところでしょう。

それでもなにか手掛かりになるようなものとして
いくつかシュミレーションをしてみました。

金利が0.625%で借入れして、住宅ローン減税でローン残高の1%が戻ってくるということです。その数字だけみると借りてる方が得じゃん!と思いますが、借り入れるときには、保証料や手数料、もちろん安くても金利はかかります。

ポイントは組み合わせをどうするか!です。

【 例1 】
土地4800万円 新築消費税込み2200万円 (諸経費は考えないものとします)
自己資金1500万円
借りる?借りない?

借りる場合:住宅ローン7000万円35年 金利0.625%(ずっと上がらないという条件)
借りない場合:住宅ローン5500万円 〃

この例ですと

7000万円借入諸経費が約160万円5500万円が125万円で差額35万円に対して住宅ローン減税の戻りは一緒です。よって自己資金は入れてしまった方が経費は安いです。逆に考えれば万が一のために1500万円の現金をとっておいても良いくらいの考えもできますね。

他の安全な投資をするほうが有効的に使えるという考え方もできます。

【 例2 】
所有する土地に家を建てる場合
建築費 5500万円(消費税込み)

全額借入5500万円 35年金利0.625%
借入金額4000万円 〃

5500万円借入諸経費が約125万円4000万円が90万円で差額35万円に対して住宅ローン減税の戻りは500万円と437万円なので、63万円5500万円を借入れしたほうが多く受け取れますので、こちらの比較では借入れした方がお得ということになります。

【 例3 】

単に1500万円を借り入れた場合

さきほどまではわかりやすくするために、総支払額の金利は計算にいれていませんので、ここで総支払額も考慮した数字でみていきます

借入1500万円 35年金利0.625%

ローン諸経費8万円、利息分35年で170万円の合計で178万円、それに対して住宅ローン減税の戻りが164万円です。ここだけ見ると借りないほうが14万円得します。

しかしそもそも1500万円現金であるので、住宅ローン減税を利用したあと、すぐに残債を繰り上げ返済してしまうことができます。

13年後にローンを完済してしまうと金利の負担分が減り利息の合計は101万円、それと諸経費をプラスしても109万円、住宅ローン減税分と比較しても、借入れしているほうが55万円お得になりますね。

自己資金をどうするか?悩んだらシュミレーションをしてみるとよいですね。

youtubeで解説をしています。是非こちらをご覧ください。

住宅ローン減税3年延長は本当にお得か|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅ローン減税はご存知の方は多いとおもいますが、簡単に言えば、新規で借り入れた住宅ローンの年末残高に対して1%または納税した所得税等の金額の低い方が減税される制度です。

詳しくは↓
http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

ここしばらくの間はその減税金額の最大が10年で400万円(長期優良住宅で500万円)であったのですが、2019年10月1日より消費税が10%に引き上げられた特別措置として10年を3年間延長することになりました。

消費税が8%から10%になる間際であればこれはメリットがあるか?ないか?というジャッチになるところですが、既に10%になってしまった今、ところで3年延長の恩恵はあるのかどうかということが気になります。

ちなみに3年延長は1%が単に延長されるわけではなく、消費税がかかる分2%相当分が減税されるので消費税が8%でも10%でもあまり変わるようなものではありませんでした。

それでは本当にメリットがないかというと、これから家を買う人にとっては重要なポイントが2つあります。

ひとつめは消費税が2%上がる分が対象であるということなので、土地や個人間売買の中古物件は該当しません。つまり関係ないということです。しかし、売主が業者の場合は消費税を支払わなければならないので、中古であっても建物分には消費税がかかります、新築の建売住宅やマンションも同じです。そのため業者から購入する場合は3年延長分の対象になり、住宅は内税なので消費税を別途支払う必要がありません。購入価格を支払い、減税の対象になるのですからメリットがありそうです。

 

もうひとつは、居住時期です。2019年10月1日から2020年12月31日までに居住した場合ですので、2021年1月1日以降に居住した場合は現行のままですと10年間に戻ります。もし2021年の年度末までに家を買おうかと思っているのであれば、少し早めてみるのもよいのではないでしょうか?

実際どのくらいの金額のメリットがあるのか具体的に検証してみました。

↓是非youtubeをご覧ください。

長期優良住宅のメリット|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

「長期優良住宅」どこかで聞いたことはあるけどイマイチわかってないという方も多いはず。
簡単にいうと、9つの適用基準をクリアし認定された住宅のことです。

詳しくはこちら↓
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html

今の新築の標準仕様でも昔に比べると十分快適になっているため、特に長期優良に拘る必要もないかと思いますが、最近ではより省エネルギーや耐震性が気になる環境になっていますので、やはり新築時には検討しておく必要があるワードではないでしょうか?

ポイントとなるのは適用基準をクリアするためにいったいいくらくらい建築費がアップされるのかという点です。

当社でざっくり試算すると25坪くらいの新築で180万~200万円くらい。(工務店)

もちろん建築する会社によって価格はかわりますが、新築の値段が高いハウスメーカーなどはそもそも高性能な住宅である場合も多いので追加でなくても適用基準をクリアできることもあります。

肝心のメリットですが、主には税制優遇です。その税制優遇の中でもインパクトがあるのが住宅ローン減税、最大優遇が400万から500万円になり100万円の差がでます。もちろん最大優遇ですので、借り入れている住宅ローン残高、所得税等によっても変わります。
他フラット35(住宅支援機構)を利用する場合は、金利優遇の期間が10年引き下げられます。

逆に考えると住宅ローン減税が最大受けられる条件でありフラット35を借入れる方にはメリットが大きいですが、変動金利を検討の方には優遇のメリットはないということです。

しかし住宅の性能を上げるということは、ランニングコストや安心、安全のメリットがあります。

長期優良住宅の恩恵を受けたいという理由ではなく、幸せな暮らしのために性能を上げるということを考え、せっかくなので優遇の恩恵を受けるか・・くらいに考えてもよいかもしれませんね。

 

簡単事例で検討してみました。

↓youtubeで是非ご覧ください。

住宅ローン借入先の選び方|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅ローン『金融機関の選択』

不動産を購入するときに大きな悩みのひとつである「住宅ローン」

なんとなくわかってはいるものの、いざ借入れをするとなれば

どこの銀行で?

変動金利か?

固定金利か?

一体誰に相談すればよいのか?

と、いうことも悩みの種になります。

どこで借入れするかといえば、都市銀行、地方銀行だけでなく、

信用金庫、労金などの金融機関や、ネットバンクやフラット35のような住宅支援機構と、選択肢は様々。

何も考えていなければ、

不動産の仲介会社さんに進められるまま都市銀行でのお借入れとなってしまうでしょう。

都市銀行はとても便利でよい選択肢ですが、

物件や自己資金などによっては、ネットバンクや地銀などのほうがより良い金利や条件を出すこともあります。

また35年間固定金利を選択しようと思えば、フラット35となりますが、

審査の申し込み先であり住宅支援機構の取次店である金融機関によって

手数料の価格などマチマチですので少しお勉強されるのをおススメします。

 

金融機関の種類と特徴について動画を配信しています。

住宅購入相談会vol.13『金融機関の選択方法』

初めての住宅購入に必要な3つの情報|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

初めての家探し『一番最初に必要な3つの情報とは』

家を買おうと思ったけど何から始めていいかわからない

初めての家探しは不安がいっぱい!そしてわからないことだらけです。

まずは物件をネットで見てみることから始めたけど、価格は様々…。

いったいどの金額が正しいのかといった悩みに直面します。

まず始めることは、心の準備

何のために家を買うのか?「楽しく暮らす」ためです。

楽しく暮らすとは何かを考え、その条件にあった不動産を選択していくためには

自分に必要な正しい情報を収集することがポイントとなります。

世の中には多くの情報であふれています。

すべてを信じてしまうと訳がわからなくなってしまいます。

自分にとって必要な情報をとるためには

まず、自分自信が何のために家を買うのかということを理解し、

資金計画建築不動産という3つの視点で情報を収集していくことから考えましょう。

 

↓中古住宅の購入を成功させたい!超初心者向けにお話ししている動画をご覧ください<(_ _)>

住宅購入相談会vol.1『初めての家探し』

投資用物件を買ってからの住宅購入は間違い|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

住宅購入の際に、投資用の不動産を所有しているという話を聞くことがあります。

その不動産はローンです。

貸しているから家賃収入があり、その家賃でローンを返済しているから問題ないと思っているようですが、銀行からみればお借入れにしかカウントしません。

その話をすると、お客さまは驚かれます(;^ω^)

たまに、投資用の不動産を買うときに、営業マンから、先に投資用をもっていると、住宅ローンを組むときに有利ですと言われたという方がいます・・。

 

うそです。

 

最近、20代のシングル女性がとても借りれできるような金額でない融資を受け区分所有のマンションを買って貸しているという方が、毎月赤字で厳しいからなんとかしたいと相談を受けました。

 

無理です。

どうすることもできません。

だってそれ詐欺まがいですよ。

相場価格より高く買っていて、まだ1年、ローン残高が物件相場よりかなりオーバーしてますもん。売れないですよ。しかも、区分所有の賃貸物件はオーナーチェンジ物件という扱いになって、ファミリータイプでは、空室で売るより安くなってしまうんですから。

不動産投資は不動産業です。

不動産仲介業者の都合のいい話をきいて買わないでください。大家さんとしての自覚をもって所有しましょう。

住宅ローンは低金利です。そのため、投資用の不動産を借入で持っている人にはリスクが高く、安い金利で貸したくないのです。低金利で住宅ローンを組むのであれば、先に家を買うことをおススメします!

ローンの相談もどうぞお気軽に
http://www.styleoftokyo.jp/#pro

中古物件を探す「中古物件の見方」④住宅ローンを考える|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

10年前・・。

築25年の家のリフォーム代として3000万円の住宅ローンを申し込んだお客様がいたのですが

その時申し込みをした地銀の担当者さんから

真面目に「なんで新築しないんですか!金のトイレでも作るんですか?」と言われたことがあります。

今は家の築年数にかかわらず、住宅ローンを安い金利で貸してくれる銀行さんが増えました。

 

通常金融機関の審査には、担保力という基準があります。

担保力は現在の不動産の価値です。

価値は土地の評価と建物の評価ですが、建物は当然ですが、古くなればなるほど評価が下がります。

よって中古物件は築年数によって価値が全く変わってきます。

ひと昔前はその担保評価までしかお金を貸してくれなかったのですが、今は担保評価以上にリフォームをする分を載せて、借入希望額満額を融資してくれるようになったのですから、お金を借りる方からしたらいい時代になりました。

とはいえどこでも全部融資をしてくれるとは限りません。

基本的に都市銀行は担保評価より、個人属性の方を評価してくれます。

しかし、建物の順法性(接道・容積率・建蔽率など)は問題ないという前提です。

逆に特に接道の問題があり再建築不可能な物件であれば、ノンバンク。ただし、金利が高いので、借入れ金額を考える必要があります。

物件の順法性に問題がなく、個人属性に問題がないとなれば

一番安い金利で借入れしたいところです。

今の金利だけでいえば、一番安いのは変動金利です。変動金利は基準金利があり、そこから銀行の審査によって優遇幅が決まります。

基準金利が2.475%でそこからマイナス1.8%優遇となれば、実質金利は0.675%になります。

都市銀行などはそのくらいが基準でさらに条件がよけれが、0.0.5%引いてくれます。

ネットなどで実質金利0.5%などもありますが、ネットバンクは実は担保評価を重視しますので、古い物件でリフォーム代まで借り入れるという条件となると希望額がでないことがあります。

また、工事費用を借入れし分割で工事業者へ支払う場合には、分割実行の手続きをしなければなりません。各金融機関によって条件が異なるので、リフォーム費用を満額大きくお借入れする場合は借り入れる金融機関の条件も確認しておいた方良いですね。

ポイントは、購入物件の順法性、築年数、広さ、リフォーム費用、リフォーム代金の支払い条件、個人属性によってどこの金融機関を選択すべきかがわかってきますので、自己資金が少ない、個人属性が心配、物件に不安がある方は事前に策を練っておいたほうが良いと思います。

 

ご相談はこちらまで↓

http://styleoftokyo.jp/#seminar

 

 

住宅購入のステップ「何を買う?」|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

マンション・戸建て・新築・中古

絶対新築マンション!とお考えの方、予算に問題のない方はおそらく悩まないでしょう。

新築マンションを考えていたけど、見に行ったら予算に合わない…

新築戸建を見に行ったら、なんかつまんない…

そこからお悩みは始まるものです。

ではどうやって選択すればよいのか?

多くの情報を整理して、自分の条件にあうものを探せばよいのです。

簡単に言えば!ですが…(*^^)v

まず、すべきことは2つ。

1.家を買う目的を整理する

2.買わないと選択する時の不安要件はなにかを明確にする

大体の方は、「賃貸だと家賃勿体ないよね~。買っちゃうか?」みたいなところから始まり、

いざ見にいくと、狭い、暗い、古い、うるさい、汚い、高い・・・と感じ

「いい家がない!!」となるのです。

予算が果てしなくある方にはそんなお悩みはありません(^^ゞ

不動産の値段は相場で決まります。人気のあるエリアは高い、売る方も、いくらで取引されているかという実績で値段をつけるからです。

しかし、価値観はそれぞれ違います。

みんなは気になるけど、自分は気にならない。そういう視点で見てみると

なかなかいい物件ってあるものです。

例えば、夜のお仕事をしているので、日当たりより、昼間の騒音がないところが良い方は、

住宅街で住宅に四方囲まれた日当たりの悪いところは、暗いけど、静かで安い。

大きな街道沿いはうるさいので人気がないですが、外気を入れない空調重視の方はサッシを何重にもすることで、気にならないくらいにできます。

でも騒音は結構印象が悪いので、相場より安く買えます。

ということで、まずは買う目的はなにか?

家族で広いリビングで映画を見たい!なら広さはどのくらいなのか?

家と職場を近くしたい!なら予算や条件でどこまで妥協できるのか?

よ~~く考えることが大事です。

それは面倒くさい!

よくわからない!

という方は藤木までご相談ください!(^^)!

相談会はこちら↓

http://www.styleoftokyo.jp/lp2/form.php?id=273&page=study

予算3,000万円で都内に家は買えるのか|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

都内で、3,000万円以内の家を買いたい!

どんな家が買えるのか?

まずは、そこから検証していきましょう。

自分で確認してみる方法としては、ポータルサイトの検索が簡単です。

例えばHOMESというサイトで、

新築マンション/東京都/3,000万円以内で検索してみると143件のヒットがあります。(2018年3月現在)

しかし、よく見てみると価格が未定も含まれていて全体的に見まわしてみると、

エリアは都内と言っても、八王子や府中など都下になっています。

面積もシングルタイプのサイズです。

新築戸建も同じくエリア的には都下でかつ徒歩10分以内では難しいようです。

新築の場合その価格で住めますので予算的なリスクはないですね。

しかし、マイホームには「場所」という条件もあります。

住みたい場所に3,000万円の物件があるか?です。

中古戸建、マンション、3,000万円、60㎡以上、23区で同じく検索してみると310件ヒットします。

ありそうですが、中古の場合は建物状態によって、リフォームの予算がプラスされます。

ここが難しいところです。

リフォームの予算は修繕すべきレベルなのか、デザインが気に入らないのかによってもコストは変わります。

一つの考え方として、築30年の中古一戸建では、耐震面、断熱面で手を入れる必要があり、

外壁や屋根、そして内装のリフォーム工事を気に入ったデザインテイストで行えば

リフォーム予算1,500万円を超えてしまうこともあります。

ポータルサイトで3,000万円、好きなエリアで検索し、戸建てもヒットすることはあります。

しかし、リフォームにかなりコストがかる物件であったり、

都市計画法に違反していてローンが組めないような物件もありますので、

まずはその辺の知識を持つことが重要です。

 

不動産の相談会開催中!

お気軽にお越しくださいhttp://www.styleoftokyo.jp/#seminar